Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя, схемы, примеры завышения цены квартиры без первоначального взноса

Понятия рыночной и кадастровой цены

На сегодняшний момент официально различают две цены на недвижимость: кадастровую и рыночную.

  1. Рыночная стоимость. Это цена, которую готов заплатить покупатель за недвижимость в условиях рыночной конкуренции. Она считается максимально объективной, так как составляется на основе имеющихся сравнительных данных.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • Планировку объекта;
  • Полезную площадь;
  • Состояние коммуникаций;
  • Местоположение квартиры, и так далее.

Все названые условия существенно влияют на рыночную стоимость квартиры, потому оценку недвижимости можно совершить самостоятельно, пользуясь здравыми суждениями. Если квартира в хорошем состоянии, находится неподалеку от транспортных развязок, больниц и школы, в комфортном районе, то её стоимость будет высокой.

  1. Кадастровая стоимость – это цена, на основании которой устанавливаются налоги на недвижимость. Приятный бонус в том, что она, как правило, ниже рыночной, потому редко искусственно завышается. В этом попросту нет необходимости, потому что по своей природе кадастровая цена на жилье всегда ниже рыночной. Правда, даже если уже были попытки повысить её, все равно разница между рыночной и кадастровой стоимостью немалая.

На кадастровую стоимость квартиры могут повлиять не так много факторов, потому не будет лишним их узнать:

  • Согласно индексу региона подсчитывается средняя цена на квадратный метр;
  • Срок эксплуатации оцениваемого дома.

Не удивительно, что при таком скудном списке критериев оценки, рыночная стоимость бывает на треть выше кадастровой. Хотя случаются ситуации, когда кадастровая и рыночная стоимость недвижимости сбегаются, но, как правило, это не слишком хорошо, потому что речь идет о старой недвижимости, рыночная цена которой очень низкая. Как же сделать так, чтобы осуществить покупку недвижимости в ипотеку, не выплачивая первоначального взноса?

Завышение стоимости недвижимости

Не будем скрывать – такая практика очень распространена, потому что банки отказались давать кредиты, полностью покрывающие стоимость недвижимости. В качестве гаранта клиент должен заплатить первоначальный взнос в размере десяти, а то и двадцати процентов от рыночной стоимости квартиры. Но это большая сумма. Если кредит выдается на 30 лет, то чтобы собрать деньги на первый взнос, потребовалось бы как минимум лет пять, а то и больше.

Естественно, такие сроки мало кого устраивают, потому покупатели всячески хитрят, чтобы осуществить сделку на выгодных для себя условиях. Одним из факторов, которые им в этом помогают, это завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи. Казалось бы, все очень просто – указать в договоре сумму, которая чуть выше той, что покупатель заплатит в реальности.

Естественно, это не совсем законно, но проконтролировать какую именно сумму покупатель отдаст продавцу при оформлении квартиры невозможно, ведь часть средств он может перевести банковским переводом, другие отдать из рук в руки. Если предполагается банковский перевод, то сумма фиксируется, а если нет, остается только верить в добропорядочность сторон.

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первому нужно понимать, что авансовое соглашение является официальным документом и может использоваться для востребования возврата средств, которые он фактически не получал. Если суд признает сделку по ипотеке недействительной, то продавцу придется возвращать контрагенту полную сумму с завышением. Еще один риск для продавца — увеличение налогового бремени. Поскольку чем выше цена продажи, тем больше налог.

Лица, выбирающие ипотеку с завышением, тоже несут риски, которые необходимо тщательно взвесить:

  1. Выявление несостыковок. В каждом банке знают о данной схеме и служба внутренней безопасности тщательно проверяет оценочный отчет. Если будут найдены ошибки и несоответствия, в переводе денег на покупку жилья будет отказано.
  2. Судебные разбирательства. Не все собственники жилья отличаются добросовестностью, а потому всегда присутствует шанс столкнуться с одним из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, имеющий на руках долговую расписку, имеет право обратиться в суд за истребованием долга.
  3. Уголовное преследование. Если банк раскроет схему с завышением стоимости квартиры и принципиально подойдет к этому вопросу, покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.

Риски по ипотеке с завышением без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может привести к плачевным последствиям, что подтверждают примеры из судебной практики и отзывы пострадавших. Чтобы избежать проблем с законом, стоит обратиться к специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут подобрать кредитные программы, не требующие первоначального взноса.

Заключение договора с банком

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента. Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Чтобы обманом получить средства в банке, нужно внимательно подходить к каждому шагу. Сейчас банковская система предусматривает риск обмана и очень ревностно относится к документам об оценке. Чтобы не подвести себя и не потерять доверие банковского учреждения, надо работать по такой схеме:

  • Правильно подобрать недвижимость. Как правило, покупатели ищут квартиры, которые находятся в собственности уже более трех лет, отдавая предпочтение предложениям из вторичного рынка;
  • Далее, надо переговорить с продавцом, ведь это по нему данная схема может ударить больнее всего;
  • Надо чтобы владелец квартиры написал расписку, где указывает, что покупатель предоставил ему сумму первоначального взноса. Эту расписку нужно отнести в банк;
  • Покупатель дает расписку, что он взял такую же сумму, для того, что быв случае расторжения сделки, каждая сторона осталась бы при своем;
  • Если заемщик все делал правильно и ему повезло, в банке одобряют ипотеку. Покупатель отдает за квартиру сумму равную ста процентам.

Естественно, сотрудники банка понимают, что подобная схема не в их интересах, потому у каждого уважающего себя банка есть аккредитованная оценочная компания, а то и несколько фирм, с которыми происходит сотрудничество. Данные компании самостоятельно проводят оценку недвижимости, под которую будет выдана ипотека, и выставляют свою стоимость, что должна практически сбегаться с указанной в договоре цифрой. Если этого не произойдет, то у продавца будут проблемы, поскольку его оценка не является адекватной, и может вызвать подозрение в мошенничестве.

Помимо договора купли-продажи, нужно также заключить ипотечный договор с банком.

Его важнейшие пункты: предмет соглашения, его стоимость, права и обязанности сторон, порядок предоставления кредита, использования денег и их возврата, основания для прекращения, адреса и реквизиты сторон. Два договора могут быть заменены одним, сочетающим в себе оба, то есть смешанным. Его образец прилагается к статье.

Перед подписанием соглашения важно его тщательно изучить, уделив особое внимание нескольким деталям:

  • Что банк имеет право менять в договоре без согласия клиента.
  • Каковы условия расторжения – они должны быть как можно более ясными. Отдельно необходимо ознакомиться с условиями досрочного погашения, поскольку в некоторых банках в таких случаях предусмотрена выплата неустойки, либо установлен период, в течение которого оно возможно.
  • Ещё один важный аспект – страховка. Согласно законодательству, обязательно застраховать лишь саму недвижимость, однако, в банках зачастую стремятся навязать клиенту комплексное, более дорогостоящее страхование. Конечно, оно может пригодиться, но в первую очередь приносит выгоду банку. Потому стоит задуматься о том, нужно ли оно, и страховать ли ипотеку в той компании, которую предлагает банк, или обратиться к услугам другой будет дешевле.

Завышение или занижение стоимости

Несмотря на то, что аккредитованные банком компании редко идут против принципов, иногда такое тоже случается. Риск потерять аккредитацию, а значит и постоянный поток клиентов, все же сказывается на добропорядочности фирмы, позволяя максимально объективно провести оценку недвижимости.

Чтобы избежать неприятностей, банк нанимает собственных оценщиков, которые выполняют две ключевые задачи.

  • Во-первых повышают качество оценки, сводя к минимуму риски появления сговора заемщика и оценочной компании, а также реализуют возможность предъявить претензии к независимому оценщику, если возникнут сомнения в честности предыдущей оценки. В этом случае банк имеет на это право, так как является одной из сторон сделки согласно договору купли/продажи;
  • Во-вторых, банк понижает стоимость оценочных услуг, так как формирует оптовый заказ, а от постоянного потока клиентов не откажется ни одна компания.

Сделка может осуществляться между банком и оценочной фирмой. Именно этим объясняется необъективная оценка стоимости жилья банковским оценщиком. Если сумма небольшая, банк имеет право выдавать меньшее количество денег заемщику. Но такая схема, скорее редкость, и доказывает, что лучше вообще не брать средства в банке с подобным подходом к клиенту.

А вот попытки ипотечников завысить стоимость недвижимости встречаются часто. Согласно неофициальной статистике приблизительно 30% таких сделок заканчиваются успешно. Но остальные 70%, особенно если махинация вскрывается, теряет доверие банка, следовательно в будущем взять любой кредит или провести другие операции с финансами для них будет довольно сложно.

Следует обратить внимание, что для того чтобы обезопасить сделку кредиторы требуют доказательства платежеспособности человека. Как минимум заемщик должен располагать расчётным счетом, на котором есть сумма достаточная для первого взноса за квартиру.

Объективные причины для завышения цены

Чаще всего к завышению прибегают покупатели, не имеющие средств на первоначальный взнос.

Таким образом они обходят это требование банка – именно эта причина и будет основной, фактически каждый заёмщик, договаривающийся о завышении стоимости недвижимости, делает это именно для того, чтобы не вносить в банк свои средства.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя, схемы, примеры завышения цены квартиры без первоначального взноса

Но есть и такие, кто изначально не собираются рассчитываться и намереваются провернуть какую-то аферу – самые настоящие мошенники. Впрочем, их меньшинство, поскольку в сфере ипотеки всё сильно регулируется, и у них точно не получится продать квартиру и получить действительно большую прибыль.

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Завышение стоимости может быть связано не только с мошенничеством. Давайте рассмотрим, что может стать причиной завышения цены на квартиры:

  • Ориентация на верхний порог стоимости объектов. Расчет оценочными компаниями иногда проводится с разной ориентацией на порог цены, потому и получается такой разрыв. Если похожие квартиры стоят: одна, скажем, 4 млн рублей, а вторая 6 млн, оценочная компания учитывает, что жилплощадь, которую хочет купить заемщик будет стоить 6 млн. рублей. Это не ошибка, а просто специфика расчетов;
  • Ошибка в документах на квартиру, например, с датой строительства дома или т.п. Такая проблема нечасто встречается, но если происходит, то стоимость жилплощади может быть завышена несознательно, и потому не признается актуальной;
  • Изменение на рынке недвижимости. Поскольку ситуация на рынке нестабильна, всегда есть риск что резко произойдет обвал цен. Потому оценке, которая была произведена недавно, уже нельзя верить, так как цена в ней окажется существенно завышенной.

Риски и возможные последствия

Идя на завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски покупателя более чем существенные. Схема завышения простая, но самое слабое место в ней – это оценка банковскими экспертами. Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.

  • Можно заказать независимую оценку, которую, тем не менее банк имеет право перепроверить. Если результат окажется негативным это повлечет урезание кредитных средств, или банк может вообще отказать в их выдаче;
  • Когда сделка не выгорела, в сторону продавца может последовать претензия о возврате средств, на которые у покупателя есть расписка. Но такие проблемы легко урегулировать, заблаговременно обменявшись расписками;
  • Переплата по ипотечному займу для покупателя. Даже если все пройдет успешно, покупателю придется много переплачивать, ведь сумма бралась большая, автоматически завышается процент по выплатам;
  • Уголовная ответственность или налоговый вычет. Это высшая мера наказания, но статья о мошенничестве не всех пугает.

Описанная схема не является законной, а значит, прибегая к ней, все стороны должны хорошо осознавать, что есть опасность и они берут на себя риски. Покупателю стоит взвесить всё ещё раз, перед тем как идти на такой шаг, потому как:

  • если доход не отличается стабильностью, и он не сумеет вовремя делать выплаты, то есть все шансы остаться и без недвижимости, и к тому же под следствием;
  • без доверительных отношений с продавцом точно не стоит пытаться играть с огнём;
  • если оценочная компания не находит достаточное число схожих объектов с примерно такой же ценой для отчёта, то, скорее всего, она откажется завышать его стоимость.

Разберём последствия в случае, если завышение будет раскрыто:

  • Понятно, что ни о каком ипотечном кредите больше не будет идти речи.
  • Если авансовое соглашение и расписка составлены неверно, то впоследствии покупатель может потребовать выплаты по ним, и вряд ли удастся доказать, что они уже сделаны.
  • Этот поступок является мошенничеством и грозит проблемами с законом – конечно, это крайний случай, но можно попасть под следствие по пункту 1 статьи 159 Уголовного кодекса, что чревато штрафом до 120 000 рублей или в размере дохода за год, либо обязательными или исправительными работами – и так далее, вплоть до лишения свободы сроком до 2 лет.
  • Да и даже если всё пройдёт без проблем, то проценты за ипотеку придётся платить на ту сумму, на которую она в итоге была взята – то есть при завышении цены квартиры и переплата окажется выше.
  • Ещё одна проблема может возникнуть с обращением за вычетом: при проверке может вскрыться факт обмана, в результате чего заёмщик будет привлечён к ответственности, так что на его получение рассчитывать не приходится.

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог. В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях).

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.

Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).

Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Ипотека жилья

Ипотечным называют целевой долгосрочный кредит, выдаваемый для приобретения жилья, в рамках которого само приобретаемое жильё выступает обеспечением. Либо вместо него в качестве залога может использоваться другая недвижимость, которой владеет заёмщик.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя, схемы, примеры завышения цены квартиры без первоначального взноса

Ипотека обеспечивает куда более низкие ставки, чем обычный кредит, но с другой стороны для её получения нужно удовлетворять строгим требованиям банков, в первую очередь иметь постоянную работу, дающую стабильный и достаточно высокий доход. Ещё одно важное требование – первый взнос, который обычно составляет 10-30% от цены приобретаемого жилья.

На рынке ипотеки доминируют те же банки, что являются лидерами в стране в области банковских услуг в целом, в первую очередь — это Сбербанк и ВТБ, а, кроме того, есть также и специализированные финансовые организации, ориентирующиеся в первую очередь на ипотеку. Некоторые из банков предоставляют ипотечные кредиты в рамках тех или иных правительственных программ с частичным государственным финансированием, что позволяет дополнительно снизить процентную ставку для потребителя.

Определение стоимости квартиры

Его проведение важно, поскольку от результата будет зависеть, сколько заёмных средств выделит банк – ведь целью ипотечного кредита является приобретение квартиры. Перед тем как разобраться с определением стоимости, стоит отметить, что она бывает разной. Так, выделяют инвентаризационную, инвестиционную, рыночную, кадастровую, потребительскую и другие виды стоимости, и смотря по тому, о каком из них идёт речь, сумма может значительно различаться.

Рыночная стоимость должна означать ту цену, которую покупатели будут готовы заплатить в условиях рынка, на неё влияют такие факторы, как планировка, площадь, коммуникации, местоположение недвижимости и прочие.

Разберёмся непосредственно с тем, как даётся оценка рыночной стоимости – ведь недостаточно будет просто проинформировать банк о том, по какой цене жильё вы нашли, потребуются документы для подтверждения, что оно будет приобретаться по рыночной стоимости. Самый важный из них – отчёт об оценке квартиры в виде альбома в форме А4, составляемого в оценочной компании, имеющей специальную лицензию и аккредитованной банке, в котором вы планируете взять ипотеку.

В этом отчёте должна быть дана информация как о состоянии квартиры и дома, в котором она находится, так и о районе, где дом располагается. Также анализируются данные о цене продажи аналогичных квартир в последнее время, и приводится информация о других предложениях на рынке жилья. Даётся и иная информация, исходя из которой сотрудники банка могут принять решение о том, стоит ли давать ипотеку.

Такой отчёт в среднем обходится примерно в 4 000 – 7 000 рублей, а если случай сложный, то цена может оказаться и выше. К сложным относят случаи, при которых мало объектов для сравнительного анализа.

Обычно подготовка отчёта становится задачей покупателя, хотя иногда стороны сделки договариваются о том, что ей займётся продавец.

Случаи завышения цены

Выдача кредита исходя из рыночной стоимости жилья порождает одно важное следствие – некоторые заёмщики стремятся её завысить для получения ипотеки на более крупную сумму. Это может позволить обойти требование по первому взносу.

На первый взгляд всё просто: достаточно лишь вписать более высокую сумму в договор, чем та, что будет выплачена на самом деле, ведь нельзя проконтролировать, сколько выплачено. И раньше такая практика действительно была повсеместной, но затем банки начали требовать оценку, подтверждающую стоимость квартиры, а значит завысить её стало сложнее.

Единственный путь к этому – договориться с представителями проводящей оценку компании и исказить реальные данные, но и тут много подводных камней. Конечно, далеко не во всех случаях это возможно, ведь если махинация вскроется, то компания понесёт серьёзные репутационные потери, и даже может потерять аккредитацию банка, а то и получить проблемы с законодательством.

Договориться непросто также и из-за банков, ведь они хорошо осведомлены о практике завышения цен при ипотеке, и потому предлагают клиентам делать оценку в тех компаниях, которые у них аккредитованы. Если выбор будет сделан в пользу другой, более сговорчивой, то это может вызвать недоверие. Обычно банк проводит проверку оценки и, если её результаты сомнительны, либо сильно урезает сумму, либо вообще отказывает. Аккредитованные же оценщики дорожат своей аккредитацией, и потому с ними сложнее договориться.

Помимо оценщиков, сговориться нужно также и с продавцом: обычно это выполняется через авансовое соглашение. Стороны, условившись, что в договоре стоимость будет указана завышенная, затем проворачивают нехитрый трюк: сумма завышения фигурирует в авансовом соглашении как аванс.

Процедура приобретения квартиры

Несмотря на все описанные проблемы и риски, иногда при помощи завышения стоимости действительно удаётся купить недвижимость в ипотеку. Главная причина этого – высокий разброс цен, из-за которого сложно однозначно сказать, есть ли завышение в том или ином случае, или нет.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя, схемы, примеры завышения цены квартиры без первоначального взноса

Если покупатель всё-таки решается прибегнуть к этому трюку и завысить стоимость приобретаемого жилья при получении ипотеки, то схема действий будет следующей:

  • Подбирается квартира.
  • Достигается договорённость с продавцом, ведь он также понесёт риски из-за участия в завышении стоимости недвижимости. От него потребуется расписка в том, что ему была предоставлена сумма первого взноса. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона рублей, при этом, чтобы внести первый взнос в 25% необходимо, чтобы банк считал квартиру стоящей 3,75 миллиона – тогда оформляется авансовый договор на 750 000 рублей, и продавец оформляет на эту сумму расписку, указывая, что она принята как аванс. Чтобы исключить возможность обмана со стороны покупателя и последующего требования денег по расписке, он также даёт расписку на ту же сумму, о том, что взял её в долг.
  • Дальше нужно договориться с представителями проводящей оценку компании о том, чтобы они оценили приобретаемую недвижимость в 3,75 миллиона рублей, то есть выше её реальной рыночной стоимости. Этот этап часто самый сложный, поскольку оценку проводят организации, с которыми банк сотрудничает, и не так просто договориться с ними.
  • После того как документы готовы, покупатель относит их в банк: с помощью расписки он подтверждает выплату нужной суммы, с помощью отчёта об оценке – что квартира стоит этих денег. Также потребуется договор купли-продажи, в котором указано, что приобретается недвижимость за 3,75 миллиона.
  • Если документы пройдут проверку, то банк одобрит кредит на оставшиеся 3 миллиона, которые, как считается, должны составить 75% стоимости квартиры, но на деле составляют её полную стоимость. Из документов понадобятся отчёт об оценке, авансовое соглашение, расписка продавца и проект договора.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Сам по себе он мало чем будет отличаться от договора купли-продажи, но необходимо указать, что привлекаются кредитные средства. Ключевые разделы документа:

  • информация о сторонах сделки;
  • информация о предмете договора;
  • расчёты.

https://www.youtube.com/watch?v=https:QHPS4sqnduY

В целом отличий от стандартного договора почти нет, но для ипотечной квартиры обязательно указание, на какие средства она покупается, то есть, сколько было внесено самим покупателем, а сколько предоставлено банком. Если стоимость квартиры планируется завысить, то важнейшей частью при заключении соглашения будет именно достижение договорённости с продавцом о завышении цены.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector