Виды мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Как избежать мошенничества при покупке квартиры

Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:

  1. запросить выписку ЕГРП;
  2. указывать в договоре реальную сумму продажи;
  3. проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  4. осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
  5. не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
  6. если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
  7. оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
  8. при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
  9. запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
  10. узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
  11. обратиться к опытным риелторам и юристам.

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру.

Мошенничество при продаже квартиры: виды мошенничества

Если приобретение у застройщика дает хоть небольшую, но все же гарантию, то покупка жилья у собственника на вторичном рынке сопровождается высоким риском обмана. На рынке недвижимости всегда фигурируют аферисты в лице продавцов, риэлторов и покупателей. Схемы обмана ежегодно совершенствуются, и даже юридически подкованные люди не могут распознать аферу с первого взгляда. Когда мошенничество становится очевидным, вернуть деньги практически невозможно, а преступники скрываются в неизвестном направлении.

Если рассматривать варианты обмана на рынке недвижимости в общем контексте, то существует намеренный и случайный обман. Оформляя жилье в собственность, нужно обращать внимание на:

  • срок действия доверенности, который может быть истекшим, или документ полностью фальсифицирован;
  • паспорт продавца (продажа жилья с поддельными документами – не редкость). Подлинность документа легко проверить на сайте миграционной службы;
  • условия приватизации жилья (не все жильцы дают согласие на продажу квартиры – сведения о выписанных/зарегистрированных собственниках должны совпадать во всех документах (домовая, ЕГРН и т.д.);
  • историю жилья – частая перепродажа, низкая цена, участие в сделке юр.лиц и госорганов – все это должно насторожить;
  • унаследованное жилье (есть риск судиться с появившимися наследниками, не давшими согласие на продажу);
  • жилье, полученное под материнский капитал, должно включать несовершеннолетних собственников, права которых защищены органами опеки и попечительства;
  • личность владельца. Любой наркоман/алкоголик, психически нездоровый человек и недееспособный гражданин может осуществлять продажу жилья, но имеет полное право оспорить сделку впоследствии;
  • временно отсутствующих жильцов. Они могут претендовать на жилплощадь после возвращения: без вести пропавшие, заключенные, проходящие службу в РА, отбывшие на учебу и т.д.;
  • обременение квартиры – залог, арест (подтверждается выпиской из ЕГРН в Росреестре или МФЦ);
  • совместную собственность супругов. Это также является серьезной преградой при купле-продаже, так как оба владельца должны дать письменное согласие на сделку.

Каждый случай индивидуален и требует правильного подхода. При ошибках в документах суд будет на стороне истца, который подает заявление на признание сделки с недвижимостью ничтожной.

Какие формы обмана практикуются на рынке недвижимости со стороны продавца? Схемы мошенничества довольно разнообразны:

  • Подлог документов, в который могут быть вовлечены даже нотариальные работники, что делает сделку практически неуязвимой.
  • Продажа жилья нескольким покупателям. Готовятся дубликаты документов на квартиру, по которым происходит несколько продаж. Сделка не является противоправной до момента регистрации жилья в Росреестре одним собственником, а остальные «собственники» остаются и без денег, и без квартиры.
  • Подмена квартиры/адреса – афера, которая уходит в прошлое, но все еще встречается среди мошеннических схем в 2018 году. Покупатель смотрит одну квартиру, а по документам покупает совсем другую с худшими условиями, в плохом состоянии и т.д. Обман заключается в подмене номера дома и даже улицы, где осуществляется предпродажная демонстрация жилья.
  • Занижение стоимости в целях снижения налоговой ставки. Мошенник намеренно просит указать в договоре меньшую сумму, а после передачи денег покупателем отказывается от сделки, возвращая только ту сумму, которая указана в документах.
  • Расторжение сделки, что допускается параграфом 2 ГК РФ в случае невменяемости продавца. В такой ситуации мошенники симулируют факт невменяемости и расторгают договор в течение установленного срока (до 3-х лет). Возврат денег может происходить частями на протяжении десятилетий, что допускается законом.

Виды мошенничества при покупке квартиры на вторичном рынке

Также претендентами на жилье могут быть освободившиеся из мест лишения свободы родственники, дети продавца, недееспособные граждане и т.д. При грамотной постановке вопроса и знании юридических тонкостей мошенники могут вернуть себе жилье без нарушений законодательных норм.

Вторая сторона сделки – покупатель, также может быть мошенником при купле-продаже квартиры/земли/дома. На сегодняшний день все махинации сводятся к незаконному получению жилья без передачи денег путем обмана доверчивых граждан. Наиболее популярные схемы:

  • бумага вместо денег – покупка квартиры с передачей денег через банковскую ячейку, доступ к которой передается после заключения договора. Вместо настоящих купюр продавец получает «куклу» или обычные бумажки, так как даже банковские работники не знают, что хранится в ячейке клиента;
  • афера с задатком со ссылкой на ст. 381 ГК ГФ, по которой ответственная сторона в случае нарушения сроков исполнения договорных обязательств обязана вернуть задаток в двойном размере, что и используют мошенники в своих уловках. Намеренная ошибка в договоре – подмена слова «задаток» словом «залог» – возлагает на продавца ответственность как на должника.

В 2018 году большинство сделок с жильем осуществляется через агентства недвижимости (АН) и частных риэлторов. Но на этом поприще специалистов можно столкнуться с преступниками, которые «работают по-крупному» или умело маскируют мелкий обман с небольшими суммами под законные действия, что можно даже не заметить, не имея должных юридических знаний и опыта.

Типичные схемы мошенников в АН и риэлторских конторах:

  • обман на цене – агенты называют собственнику завышенную ставку на жилье, а впоследствии просят снизить цену, продавая квартиру по первоначальной цене, что дает неплохую прибыль;
  • обман владельцев во время заключения договора на услуги АН, которое просит предоставить оригинальные документы на жилье. Результат – отказаться от услуг агентства фактически невозможно, так как все оригиналы переданы, а судебные тяжбы могут затянуться на годы;
  • обман покупателя и продавца на разнице в цене. Такая схема несколько устарела, но еще 10 лет назад активно использовалась мошенниками. Покупатель вносит задаток, а риэлтор сообщает о росте цен на жилье, что предполагает увеличение взноса. Будущий собственник соглашается на условия, опасаясь еще большего скачка стоимости в случае отказа. Продавец не в курсе махинации, он получает ту сумму, которая была внесена изначально. Разница остается у АН.
  • гарантийные выплаты, которые по закону должны входить в общую сумму, но по договору выплатам и возврату не подлежат, что следует внимательно изучить при подписании документов с агентами;
  • «черные риелторы» – самые опасные мошенники, которые используют в своих махинациях подставных лиц в качестве продавцов недвижимости. Лженаследники, собственники по фальшивым документам, некогда без вести пропавшие владельцы и даже усопшие граждане – все эти ненастоящие владельцы легко ставят подписи, заключают договор и продают жилье, которое им никогда не принадлежало.

Рынок недвижимости расширяется ежегодно, но не все граждане имеют личные финансы для покупки квартиры, земли или дома. В таком случае приходится уповать на кредитные организации, которые предлагают ипотеку под залог приобретаемого жилья на выгодных условиях.

На сегодняшний день схемы обмана в сфере кредитования встречаются не только со стороны заемщиков, но также и банковских структур. В первом случае мошенничество может быть предупреждено службой безопасности банка только при очевидном нарушении закона. Умелые аферисты ежегодно разрабатывают более изощренные махинации, при которых выявить обман можно только спустя некоторое время.

Мошенничество в сфере кредитования преследуется по закону и предусматривает наказание до 10 лет лишения свободы.

С какой формой обмана можно столкнуться, обратившись в банк за ипотекой? Самые популярные схемы обмана со стороны финансовой организации, которые можно встретить при покупке квартиры:

  • лжефирма-однодневка, берущая в залог приобретаемое жилье, но не выдающая никаких финансов. Это схема старая, но до сих пор работает там, где вместо залога покупатель подписывает договор дарения или продажи недвижимости;
  • сговор с банковским служащим по заполнению анкеты на ипотеку;
  • повышение процентной ставки в процессе погашения кредита при отсутствии такого условия в договоре кредитования;
  • предоплата за жилье, которая не входит в общую стоимость квартиры или учитывается частично. Обман может быть со стороны отдельного работника банка или по обоюдному сговору группой лиц;
  • продажа ветхого жилья по сговору с оценщиком банковской структуры как элитного, где в прибыли оказывается работник банка (процент от сделки) и продавец;
  • услуги риэлторов по сбору документов на ипотеку за процент от общей суммы, где все бумаги являются фальшивыми, а при обнаружении подлога покупатель несет ответственность и теряет все финансы, включая выплату аферистам-риэлторам.

Банковские работники тщательно проверяют на честность каждого своего клиента, а также стараются максимально снизить риски в случае неплатежеспособности заемщика. Для таких целей в договоре могут быть прописаны определенные условия по страховым случаям, что следует внимательно изучить перед подписанием.

Актуальные варианты обмана при ипотечном кредитовании: продажа жилья с обременением, наследники, временно отсутствующие лица, несовершеннолетние дети и прочее. Сделка будет признана недействительной, банк несет убытки, заемщик теряет жилье и часть уплаченных денег, включая страховку (сумма большая).

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику.

 Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием  штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Резюме

Покупка и продажа жилья на первичном/вторичном рынке сопряжена с рисками, которые можно предугадать, если знать некоторые правовые аспекты. Несколько советов опытных юристов помогут принять верное решение:

  • покупать жилье на вторичном рынке лучше при участии собственного/независимого юриста, который проведет анализ всех документов продавца и правильно составит договор купли-продажи;
  • лучше проводить сделки с переводом денег на расчетный счет, так как в случае с использованием банковской ячейки можно получить бумагу вместо денег или запрет на доступ по причине невыполнения условий договора с банком;
  • выбирая АН, следует учитывать рейтинг организации, отзывы клиентов и юридические сведения.

Продажа недвижимости, как и покупка, имеет схожий сценарий и тот же риск. Чтобы не стать жертвой обмана и не лишиться сбережений или жилья, следует доверять только опытным профессионалам. Юристы нашей компании помогут на любом этапе оформления недвижимости как делом, так и советом. Консультация в режиме онлайн доступна на сайте компании и по телефону. Заказать документы по конкретному вопросу можно через форму на сайте или при личном обращении к специалисту нашего центра.

Последние вопросы по теме: «мошенничество при покупке и продаже квартир»

Продажа квартиры с оплатой через банковскую ячейку

Я продавец квартиры, находящейся у меня в собственности, но в другом городе и регионе. Покупатель настаивает на определенном банке для открытия ячейки. Но филиала данного банка в нашем городе нет. Мне нужно будет либо переводить деньги на счет в другой банк, где у меня открыт счет, либо выносить наличные и перекладывать их самой. Это опасно. Подскажите как правильно поступить в данном случае и расскажите какие опасности существуют для ПРОДАВЦА при расчете через банковскую ячейку?

Андрей, г. Новый Уренгой

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Эдуард Мирасов

сейчас online

Здравствуйте, Андрей!

Риски при закладке денег в ячейку почти никаких, если перед этим пересчитать их в вашем присутствии через счетную машину на выявление фальшивок. Но все же кончено лучше проводить сделку с помощью банковского счета, так практически сразу фиксируется что деньги поступили. При этом как правило это выгоднее добросовестному покупателю.

Удачи Вам!

Расчет за недвижимость через ячейку в банке

При покупке квартиры стороны решили произвести расчет наличными через банковскую ячейку. Каким образом покупатель получает от продавца расписку за полученные деньги?

Игорь, г.

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Добрый день! У вас это должно было быть прописано в договоре! 

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

   Добрый день! В основном договоре купли продажи в разделе взаиморасчетов должно быть написано, либо в доп соглашений к аренде ячейки! Ведь вы по доп соглашению на оснований наступлений определеных условий допускаете человека к  своей ячейке.! Расписку продавец от руки (Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели — ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.! )

   Сеичас понятно? 

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Я бы на вашем месте положив в ячейку с условием что деньги продавец получит только после гос регистраций предъявив паспорт  выписку об отчуждений  квартиры взяв деньги  он Пишит расписку! В ином случай я конечно вас не пугаю но в день регистраций вы передаете уже ему сумму, а вдруг регистрация не прошла? А деньги уже у него в руках, он окажется с вашими деньгами и квартирой! 

  В вашем случай вы должны договорится так чтобы он не смог выйти из банка не оставив расписку установленного образца

Мошенничество при продаже квартиры

Добрый вечер. Квартира оформлена на меня, но полгода со мной проживал мошенник и имел доступ ко всем документам, часть из которых пропали. И пропали ксерокопии абсолютно всех документов. Как проверит(ь кроме выписки из егрп) совершались ли махинации? Может быть в днастоящее время происходит переоформление? Как узнать действительны ли ещё мои документы? Что делать? Надеюсь на Вашу помощь.

ольга, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Георгий Погосян

сейчас online

Здравствуйте, если у него не было доверенности на проведение сделок с вашей квартиры, то он ничего не смог бы сделать. Обратитесь в МФЦ для восстановления утерянных документов. В ходе процедуры восстановления и станет ясно, проводились ли какие-либо незаконные действия или нет. В любом случае документы восстанавливать нужно.

Является ли мошенничеством разница в стоимости квартиры в ДКП и фактически переданной?

Здравствуйте!

Недавно при покупке квартыры, риэлтор со стороны покупателя обозачил сумму 3.150 тыс, однако в договоре купли-продажи было указанно 2,900. Остальные 250тыс мы отдали ему под расписку, за “первоочередное приобретение квартиры”.

Является ли это мошенничеством?

Можно ли вернуть нам эти деньги?

Эта расписка хранится у нас, возвращать ли ее ему?

Цена 2900 прописывалась в предварительном договоре купли продажи в его агенстве недвиж.

Софья, г. Санкт-Петербург

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Александр Кузнецов

сейчас offline

Продавец продавал за 2900, вы были согласны купить за 3150. 2900 он взял себе. Обыкновенная схема продаж у риэлторов. Вы можете взыскать с него эту сумму. Сначала устно с ним побеседуйте. Расписку не возвращайте. Обращайтесь после результатов разговора. Кстати, советую вам еще пожаловаться руководителю этого агентсва.

Как собственнику квартиры правильно совершить куплю-продажу?

Здравствуйте! Разместил объявление о продаже квартиры (являюсь собственником). Позвонил риэлтор (человек так представился), договорились встретиться. Он пришёл с покупателями, которым квартира понравилась, хотят её купить. Как правильно её продать, чтобы не попасть на мошенников со стороны риэлтора и покупателя. Может стоит нанять юриста? Если да, то сколько (примерно) стоит услуга юриста. Спасибо.

Михаил, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Добрый день.

Если покупатель «реальный», то риэлтор все сделает сам: и историю квартиры посмотрит, и договор составит, и Ваше семейное положение уточнит, и даже денег может не взять, т.к. ему платит покупатель.

Просто бывает такое, что риэлторы работают со «своими» покупателями, которые впоследствии отказываются от покупки, а Вы уже заключили договор с риэлтором и заплатили денег. Так риэлтор будет водит «своих» покупателей, пока случайно не найдет реального или Вы сами не найдете.

Вы можете ее сами продать без риэлтора, заключив договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировав отчуждение права собственности в Росреестре.

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Спасибо! Очень грамотный ответ.
Михаил

Пожалуйста. Всегда готов помочь.

Как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?

Добрый день,

Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем. Ведь есть вариант, что в дальнейшем кто-нибудь захочет оспорить сделку, мотивируя это тем, что продавец слабо видящий. У бабушки есть дочь, которая и работает с риэлтором.

Спасибо

Марина, г. Алнаши

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Владимир Мурашко

сейчас offline

Здравствуйте, Марина!

Вы пишете: “Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем”.

Никаких проблем для вас не будет, если эта бабушка выдаст нотариально удостоверенную доверенность на свою дочь или на кого-либо другого и этот доверенный выполнит от имени бабушки все необходимые процедуры по отчуждению жилья.

Как можно купить квартиру в залоге у хозяев?

Здравствуйте мы хотели бы купить дом в залоге у хозяев. Одну сумму переоформить их кредит на себя, а разницу выплатить.как нам все сделать чтоб не попасть в руки оферистам.? Заранее спасибо

Асель, г.

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Рашид Гафаров

сейчас offline

здравствуйте.В случае с приобретением залоговой квартиры важно заранее определить схему, по которой вы готовы купить жильё. От этого будут зависеть дальнейшие этапы поиска и оформления, ведь для продавца такой квартиры алгоритм действий — одно из важнейших условий сделки. На рынке недвижимости есть несколько проверенных способов купить квартиру, которая находится в залоге:

Покупатель передаёт продавцу задаток для выкупа квартиры у банка
В этом случае покупатель получает «чистую» квартиру без обременения, но теряет время, которое уйдёт на оформление бумаг по выкупу. Кроме того, он рискует, что продавец откажется от сделки и деньги придётся возвращать по суду.
Покупатель приобретает квартиру вместе с обременением
В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога. Главная же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.
Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку
Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта. Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно. А единственное, что может угрожать средствам покупателя — банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.
Действие 4
Осматриваем квартиры и выбираем подходящую
Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.
Убедитесь, что квартира идеально вам подходит
Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего. Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас. Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.
Проводите осмотры в разное время суток: так вы лучше оцените состояние дома, безопасность района и уровень освещённости квартиры.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.
Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»
Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку. Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят. Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.
Продать жильё с обременением не так просто. Каждый существенный недостаток, который вы найдёте в квартире, может стать поводом для разумного торга.

Действие 5
Проверяем документы на квартиру и заключаем договор
При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.
На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:
1 Правоустанавливающие документы на квартиру
2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
3 Паспорт на квартиру нотариальная копия
4 Кредитный договор продавца
5 Закладная
6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
7 Договор купли-продажи
8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком
Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста. Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме. В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.
Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога. Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге. Переоформить кредит с одного человека на другого — очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк — практически невозможно.
Банк может выдвинуть ряд дополнительных требований к сторонам сделки. Например, настаивать, чтобы договор заверял только конкретный нотариус.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением — необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.

Заключение

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

В заключение можно сказать следующее: чтобы покупка вашей будущей квартиры не обернулась трагедией, безопаснее всего обратиться к профессиональному риелтору, желательно по рекомендации родственников или знакомых, которые уже пользовались его услугами. Не менее важно самому покупателю сохранять бдительность, внимательно изучать документы и следовать описанным выше рекомендациям.

Последние вопросы по теме: «мошенничество при покупке и продаже квартир»

Продажа квартиры с оплатой через банковскую ячейку

Я продавец квартиры, находящейся у меня в собственности, но в другом городе и регионе. Покупатель настаивает на определенном банке для открытия ячейки. Но филиала данного банка в нашем городе нет. Мне нужно будет либо переводить деньги на счет в другой банк, где у меня открыт счет, либо выносить наличные и перекладывать их самой. Это опасно. Подскажите как правильно поступить в данном случае и расскажите какие опасности существуют для ПРОДАВЦА при расчете через банковскую ячейку?

Андрей, г. Новый Уренгой

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Эдуард Мирасов

сейчас online

Здравствуйте, Андрей!

Риски при закладке денег в ячейку почти никаких, если перед этим пересчитать их в вашем присутствии через счетную машину на выявление фальшивок. Но все же кончено лучше проводить сделку с помощью банковского счета, так практически сразу фиксируется что деньги поступили. При этом как правило это выгоднее добросовестному покупателю.

Удачи Вам!

Расчет за недвижимость через ячейку в банке

При покупке квартиры стороны решили произвести расчет наличными через банковскую ячейку. Каким образом покупатель получает от продавца расписку за полученные деньги?

Игорь, г.

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Добрый день! У вас это должно было быть прописано в договоре! 

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

   Добрый день! В основном договоре купли продажи в разделе взаиморасчетов должно быть написано, либо в доп соглашений к аренде ячейки! Ведь вы по доп соглашению на оснований наступлений определеных условий допускаете человека к  своей ячейке.! Расписку продавец от руки (Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели — ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.! )

   Сеичас понятно? 

Юрист: Роберт Шушани

сейчас online

Я бы на вашем месте положив в ячейку с условием что деньги продавец получит только после гос регистраций предъявив паспорт  выписку об отчуждений  квартиры взяв деньги  он Пишит расписку! В ином случай я конечно вас не пугаю но в день регистраций вы передаете уже ему сумму, а вдруг регистрация не прошла? А деньги уже у него в руках, он окажется с вашими деньгами и квартирой! 

  В вашем случай вы должны договорится так чтобы он не смог выйти из банка не оставив расписку установленного образца

Мошенничество при продаже квартиры

Добрый вечер. Квартира оформлена на меня, но полгода со мной проживал мошенник и имел доступ ко всем документам, часть из которых пропали. И пропали ксерокопии абсолютно всех документов. Как проверит(ь кроме выписки из егрп) совершались ли махинации? Может быть в днастоящее время происходит переоформление? Как узнать действительны ли ещё мои документы? Что делать? Надеюсь на Вашу помощь.

ольга, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Георгий Погосян

сейчас online

Здравствуйте, если у него не было доверенности на проведение сделок с вашей квартиры, то он ничего не смог бы сделать. Обратитесь в МФЦ для восстановления утерянных документов. В ходе процедуры восстановления и станет ясно, проводились ли какие-либо незаконные действия или нет. В любом случае документы восстанавливать нужно.

Является ли мошенничеством разница в стоимости квартиры в ДКП и фактически переданной?

Здравствуйте!

Недавно при покупке квартыры, риэлтор со стороны покупателя обозачил сумму 3.150 тыс, однако в договоре купли-продажи было указанно 2,900. Остальные 250тыс мы отдали ему под расписку, за “первоочередное приобретение квартиры”.

Является ли это мошенничеством?

Можно ли вернуть нам эти деньги?

Эта расписка хранится у нас, возвращать ли ее ему?

Цена 2900 прописывалась в предварительном договоре купли продажи в его агенстве недвиж.

Софья, г. Санкт-Петербург

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Александр Кузнецов

сейчас offline

Продавец продавал за 2900, вы были согласны купить за 3150. 2900 он взял себе. Обыкновенная схема продаж у риэлторов. Вы можете взыскать с него эту сумму. Сначала устно с ним побеседуйте. Расписку не возвращайте. Обращайтесь после результатов разговора. Кстати, советую вам еще пожаловаться руководителю этого агентсва.

Как собственнику квартиры правильно совершить куплю-продажу?

Здравствуйте! Разместил объявление о продаже квартиры (являюсь собственником). Позвонил риэлтор (человек так представился), договорились встретиться. Он пришёл с покупателями, которым квартира понравилась, хотят её купить. Как правильно её продать, чтобы не попасть на мошенников со стороны риэлтора и покупателя. Может стоит нанять юриста? Если да, то сколько (примерно) стоит услуга юриста. Спасибо.

Михаил, г. Краснодар

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Добрый день.

Если покупатель «реальный», то риэлтор все сделает сам: и историю квартиры посмотрит, и договор составит, и Ваше семейное положение уточнит, и даже денег может не взять, т.к. ему платит покупатель.

Просто бывает такое, что риэлторы работают со «своими» покупателями, которые впоследствии отказываются от покупки, а Вы уже заключили договор с риэлтором и заплатили денег. Так риэлтор будет водит «своих» покупателей, пока случайно не найдет реального или Вы сами не найдете.

Вы можете ее сами продать без риэлтора, заключив договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировав отчуждение права собственности в Росреестре.

Юрист: Андрей Воропаев

сейчас offline

Спасибо! Очень грамотный ответ.
Михаил

Пожалуйста. Всегда готов помочь.

Как обезопасить себя при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости?

Добрый день,

Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем. Ведь есть вариант, что в дальнейшем кто-нибудь захочет оспорить сделку, мотивируя это тем, что продавец слабо видящий. У бабушки есть дочь, которая и работает с риэлтором.

Спасибо

Марина, г. Алнаши

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Владимир Мурашко

сейчас offline

Здравствуйте, Марина!

Вы пишете: “Планируем приобрести квартиру на вторичном рынке жилья. Собственником квартиры является бабушка 75 лет, почти ослепшая. Этот факт очень смущает. Подскажите, как в такой ситуации обезопасить себя от дальнейших проблем”.

Никаких проблем для вас не будет, если эта бабушка выдаст нотариально удостоверенную доверенность на свою дочь или на кого-либо другого и этот доверенный выполнит от имени бабушки все необходимые процедуры по отчуждению жилья.

Как можно купить квартиру в залоге у хозяев?

Здравствуйте мы хотели бы купить дом в залоге у хозяев. Одну сумму переоформить их кредит на себя, а разницу выплатить.как нам все сделать чтоб не попасть в руки оферистам.? Заранее спасибо

Асель, г.

мошенничество при покупке и продаже квартир

Юрист: Рашид Гафаров

сейчас offline

здравствуйте.В случае с приобретением залоговой квартиры важно заранее определить схему, по которой вы готовы купить жильё. От этого будут зависеть дальнейшие этапы поиска и оформления, ведь для продавца такой квартиры алгоритм действий — одно из важнейших условий сделки. На рынке недвижимости есть несколько проверенных способов купить квартиру, которая находится в залоге:

Покупатель передаёт продавцу задаток для выкупа квартиры у банка
В этом случае покупатель получает «чистую» квартиру без обременения, но теряет время, которое уйдёт на оформление бумаг по выкупу. Кроме того, он рискует, что продавец откажется от сделки и деньги придётся возвращать по суду.
Покупатель приобретает квартиру вместе с обременением
В этом случае новый владелец жилья сам выплачивает кредит и снимает обременение. Это безопасно для продавца в плане сохранности денег, но потребует лишних времени и сил на вывод недвижимости из залога. Главная же проблема в том, что большинство банков не предоставляет услуг по передаче кредита от одного человека другому. Либо такие операции проводятся долго, с дополнительными условиями и под большие проценты.
Сделка оформляется через аккредитивный счёт или банковскую ячейку
Сумма сделки делится на две половины: деньги для банка, которые покрывают остаток по кредиту, и деньги, которые получит продавец. Покупатель закладывает финансы в разные ячейки или открывает два счёта. Банк и продавец получают свои части суммы после того, как регистрация оформлена на покупателя. Этот вариант максимально удобен для обеих сторон, ведь снятие обременения и переоформление собственности проходят одновременно. А единственное, что может угрожать средствам покупателя — банкротство банка. Проблема в том, что не все кредитные организации готовы решить вопрос по такой схеме.
Действие 4
Осматриваем квартиры и выбираем подходящую
Если вы планируете купить квартиру, которая находится в залоге, многое стоит на кону. На сделке можно сэкономить некоторое количество денег и купить прекрасную недвижимость ниже рыночной цены. Но риски нарваться на «кота в мешке» тоже возрастают. Учитывая то, сколько времени и сил вам придётся потратить на оформление сделки, лучше подойти к выбору и просмотру квартиры максимально ответственно.
Убедитесь, что квартира идеально вам подходит
Связываться со сложностями и рисками залога стоит только ради квартиры вашей мечты. Как можно тщательнее изучите район, дом, состояние подъезда и коммуникаций здания. Обращайте внимание на детали: странный запах из подвала, состояние лифта и лестничной клетки на пролёт ниже и выше вашего. Продумайте, где вы будете ставить машину, куда ходить в магазин, где гулять с ребёнком или собакой. Сходите в квартиру несколько раз, чтобы точно понять, что планировка, высота потолков, расположение окон и толщина стен и межкомнатных перегородок устраивают вас. Не стесняйтесь проверить состояние проводки, труб, вентиляции и канализации.
Проводите осмотры в разное время суток: так вы лучше оцените состояние дома, безопасность района и уровень освещённости квартиры.

Перед тем как принять окончательное решение, ещё раз просмотрите каталог объявлений со схожими квартирами в том же районе. Возможно, в последний момент вам попадется вариант чуть дороже, зато без залога.
Убедитесь, что в квартире нет «скелетов в шкафу»
Если вас всё устраивает в квартире, не спешите оформлять сделку. Задумайтесь: зачем прежний хозяин решил дешево продать такой прекрасный объект недвижимости? Лучше всего прямо задать ему этот вопрос и убедиться, что ответы вас устроят. Для верности пообщайтесь с соседями по подъезду, поищите информацию о доме и районе в интернете. Возможно, вы откроете какие-то неожиданные детали, которые сделают куплю-продажу невозможной.
Продать жильё с обременением не так просто. Каждый существенный недостаток, который вы найдёте в квартире, может стать поводом для разумного торга.

Действие 5
Проверяем документы на квартиру и заключаем договор
При оформлении сделки купли-продажи жилья, которое находится в залоге, вам понадобится обычный пакет документов плюс некоторые специфические бумаги, которые связаны с условиями обременения. Этот список может несколько отличаться в зависимости от того, какую модель выкупа квартиры и оформления сделки вы выберете. Окончательный перечень документов будет согласован с участием риелтора и банка.
На финальном этапе попробуйте поторговаться с продавцом. Но помните: он изначально снизил цену, поэтому максимум вам уступят 3–5%.

Для успешного проведения сделки вам обязательно понадобятся:
1 Правоустанавливающие документы на квартиру
2 Выписка из Единого государственного регистра прав на имущество (ЕГРП), где содержится запись о том, что на квартиру наложено обременение, а банк является залогодержателем.
3 Паспорт на квартиру нотариальная копия
4 Кредитный договор продавца
5 Закладная
6 Справки и иные документы банка, подтверждающие одобрение сделки
7 Договор купли-продажи
8 Документы, подтверждающие сумму долга заёмщика перед банком
Алгоритм заключения договора купли-продажи будет зависеть от типа сделки, который вы предпочтёте. Если вы решите передать продавцу задаток, который покроет сумму кредита, важно нотариально оформить соглашение и проконсультироваться у юриста. Это уменьшит опасность потери денег в случае нечистоплотности продавца. Несмотря на риск, многие выбирают именно этот путь, ведь тогда покупка пройдёт по обычной схеме. В этом случае вторую часть денег лучше передавать через банковскую ячейку, после того, как право собственности будет оформлено на покупателя.
Продажа квартиры с переоформлением прав собственности или кредитного договора через банк займёт гораздо больше времени, и в каждом случае будет согласовываться индивидуально. Многое зависит от политики кредитной организации и условий залога. Если у покупателя есть на руках свободные деньги, больше шансов, что сделка пройдёт успешно. Выкупить квартиру из залога через ипотеку реально только с помощью кредитных средств того же банка, у которого жильё изначально находится в залоге. Переоформить кредит с одного человека на другого — очень непросто, а перевести квартиру из банка в банк — практически невозможно.
Банк может выдвинуть ряд дополнительных требований к сторонам сделки. Например, настаивать, чтобы договор заверял только конкретный нотариус.

Неизбежный минус покупки квартиры вместе с обременением — необходимость прекращения залоговых обязательств, которая ляжет на плечи нового владельца. Покупатель должен будет получить справку в банке о том, что кредит выплачен, а затем самостоятельно подать документы на переоформление. Это потребует дополнительных средств и времени.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Cтатьи по теме:

  • За что государство может отнять квартиру?

    Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

  • Как правильно сдавать квартиру в аренду

    Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

  • Как не стать обманутым дольщиком?

    Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector