Как платить налог с продажи квартиры в 2020 году

Срок использования квартиры до продажи

Важным фактором при начислении налога является срок владения квартирой. Лица, прожившие в ней несколько лет после приобретения, освобождаются от уплаты налога. Необходимо заплатить его при использовании квартиры в собственности:

  • менее 3 лет – если она была приобретена до 01.01.2016;
  • меньше 5 лет – если она была получена после 01.01.2016.

Важен способ приобретения квартиры. Пятилетний срок не применяется, если продавец стал собственником в результате:

  • наследования от родственников;
  • заключения договора пожизненной ренты;
  • приватизации.

https://www.youtube.com/watch?v=O2816tE4yck

Такое жилье можно смело продавать уже через три года, не внося в бюджет НДФЛ.

Таким образом, продавая квартиру, нужно отсчитать этот срок от даты её приобретения и выяснить, платятся ли с этой сделки налоги или доход освобожден от налогообложения. Например, жилье было получено в июне 2014 года по договору купли-продажи. Эта же дата стоит в свидетельстве о регистрации права собственности.

Одним из таких способов уменьшения суммы налога является имущественный вычет. В 2020 году его размер составляет 1 млн руб. С этой суммы продавцом квартиры, находившейся в собственности более трёх лет, налог не платится. Например, квартира продана за 4 600 000 руб. При вычислении суммы налога стоимость уменьшится и составит 3 600 000 руб.

От неё нужно рассчитать НДФЛ по ставке 13% или 30% в зависимости от категории налогоплательщика. Если стоимость квартиры меньше 1 млн. руб., налог не берётся. Проданная квартира может находиться не только в собственности одного человека, но и принадлежать нескольким людям. В зависимости от того, продана она целым объектом или долями, право на использование имущественного вычета будет разным.

Купив квартиру, гражданин, оплатил не только её стоимость, но понес другие расходы, связанные с этой сделкой. Это могут быть:

  • банковские проценты, при получении кредита на покупку жилья;
  • риэлтерские услуги;
  • стоимость ремонта, при приобретении жилья без отделки.

Затем, продавая жилье, можно на сумму этих и других подобных затрат уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ.

Уплата налога на доходы за продажу квартиры – обязанность, как граждан, проживающих на территории России, так и иностранцев, живущих за рубежом, но имеющих собственность в нашей стране. Причем налогообложение этих лиц происходит по разным ставкам:

  • резиденты РФ оплачивают налог в размере 13% доходов;
  • нерезиденты – 30% доходов.

При продаже квартиры, часть её может принадлежать несовершеннолетнему ребенку. Тогда родители оплачивают налог и с его доли.

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.2. Продажной стоимости квартиры.

Если квартира находится в собственности продавца 3 года и более 3 лет, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том, как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве “о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации”.

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке “Дата выдачи”. Юридически не правильно – зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше – с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства.

Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор – продажная стоимость квартиры.

В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый – получить имущественный налоговый вычет. Второй – уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулю (или будет вообще отрицательным) налог платить не придется. Расскажем об этом подробней.

(Доход от продажи квартиры – Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения.

Например, договор купли-продажи заключен в 2019 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2020 году. Доход считается полученным в 2020 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо .

ПримерИванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года. Поэтому доходом, облагаемым налогом, считают продажную, а не кадастровую цену квартиры.

Ситуация 1Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Следовательно он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.——————————–

Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Если исходить из того, что НДФЛ оплачивается с суммы, указанной в договоре купли-продажи имущества, возникает соблазн уменьшить её размер и заплатить поменьше налог, получив от покупателя деньги в полном размере. Не следует этого делать по нескольким причинам:

  1. Существует обязательное требование к договорам купли-продажи, в которых стоимость жилья не должна быть значительно ниже кадастрового учета. При продаже квартиры в 2020 году разрешается применение коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости. В последующие годы он может быть пересмотрен.
  2. Подписанный договор купли-продажи покупатель будет подавать в налоговую инспекцию при оформлении для себя налогового вычета. Уменьшение стоимости купленной квартиры в документе для него невыгодно, так как ведет к потере налогового возмещения.

Налоговый инспектор, обнаруживая занижение стоимости, берет при начислении НДФЛ кадастровую стоимость жилья, добавив к этому штрафные санкции. Поэтому лучше найти законные возможности снизить сумму подоходного налога.

Налоговый вычет

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно – либо вычет, либо расходы.

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В статье 220 Налогового кодекса (пункт 2 подпункт 2) говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы.

Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе “Комментировать” (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой – расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт (см. кнопку “Задать вопрос на сайт” вверху страницы).

Портал “Ваши налоги”2020

Подача декларации

После того, как квартира, находившаяся менее 3 лет в собственности, продана, деньги за неё получены, нужно подумать о внесении налога. Но сначала следует подать декларацию в налоговую инспекцию, в которой сообщить о полученных доходах. Она составляется только в случае возникновения обязанности по оплате налога.

Оплата

Оплатить налог с продажи квартиры в собственности гражданин обязан до 15 июля года, следующего за отчетным. Можно, конечно, заплатить одновременно с подачей декларации, можно сделать это и раньше. Необходимо только уточнить в налоговой инспекции банковские реквизиты для перечисления налога. Но самый удобный способ – подождать, когда из налоговой инспекции придет уведомление.

Проводя перечисление по данным, указанным в уведомлении, можно быть уверенным, что деньги будут зачислены на нужный ИНН, и в дальнейшем не нужно будет уточнять платеж. Документ присылают за 30 дней до установленной даты погашения задолженности по налогу. Так что времени на перечисление денег будет достаточно. Способов оплаты налога много, и каждый налогоплательщик может выбрать для себя наиболее удобные:

  • перечисление с банковской карточки через онлайн-банк;
  • оплата через терминалы;
  • оплата наличными деньгами в кассе банка;
  • использование интернет-сервиса на сайте ФНС.

Дней через 10 после этого следует зайти в личный кабинет налогоплательщика и убедиться, что деньги зачислены, и задолженность по НДФЛ погашена.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector