Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Специфика рыночной стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

  • курсы валют;
  • значимые события в мире политики;
  • сезонность и другие естественные факторы;
  • иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

  • район, месторасположение жилплощади;
  • общее состояние помещения;
  • этаж и состояние подъезда;
  • наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
  • издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Цена квартиры

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Подробнее о рынке

Чтобы разобраться, в чем разница между кадастровой ценой и рыночной стоимостью имущества, необходимо ознакомиться с этими понятиями более подробно и разобраться, что такое оценка недвижимости и пути ее проведения. Так, рыночная стоимость жилья – это цена на объекты недвижимости, которая зависит от спроса на имущество, а также от платежных возможностей граждан.

Так, рыночная стоимость учитывается в следующих обстоятельствах:

  • обмен;

  • передача по наследству;

  • безвозмездное отчуждение прав собственности;

  • использование недвижимости в качестве залога по финансовым обязательствам.

Есть несколько способов, как узнать рыночную стоимость. Можно ознакомиться с основными предложениями, которые доступны в местных СМИ. Также цена недвижимости или земельного участка может быть установлена на заказ у специалиста. Это платная процедура, стоимость которой зависит от выявленной цены объекта. На формирование рыночных показателей влияет расположение объекта, а также средние доходы граждан в указанной территории.

Основной принцип установления рыночной цены – это сравнение с аналогичными объектами, расположенными в том же районе. Так, для того чтобы получить достоверные показатели, нужно следовать такому алгоритму:

  • обращение к оценщику, чья деятельность узаконена;

  • составление соглашения со специалистом (возможно только при подтверждении прав собственности на объект);

  • анализ технической документации и общего состояния помещения, который проводится специалистом по оценке недвижимости;

  • формирование отчета, который состоит из нескольких разделов и включает не только заключение, но и порядок расчета.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Кадастровая стоимость – гораздо ниже, потому как ее формирование происходит по другим показателям. В частности, кадастровая стоимость квартиры основывается на таких данных:

  • материалы изготовления постройки;

  • срок эксплуатации;

  • условия использования;

  • степень износа;

  • наличие существенных повреждений.

То есть, это те данные, которые оценивают только постройку, а не жилье как таковое.

Вычисление кадастровых показателей первый раз происходит на стадии постановки недвижимости на кадастровый учет в Росреестре. А затем обязательно проведение расчетов не реже одного раза в пять лет. Частота проводимых оценок не может быть больше, чем раз в три года. Для столицы и Санкт-Петербурга это значение ограничивается двумя годами.

Обязанность установления такой цены ложится на плечи Росреестра, но расчет данных проводят оценочные предприятия, с которыми государственным реестром были подписаны соответствующие соглашения.Для установления оценки учитываются также показатели стоимости земельного участка, поэтому кадастровая стоимость включает, как цену земли, так и самого сооружения.

Если гражданин является владельцем недвижимости, то узнать кадастровые показатели не составит труда, поскольку эти данные нашли свое отображение в паспорте на объект. Третьи лица также могут получить желаемые сведения. И для этого возможно использовать один из следующих способов, как ознакомиться с ними:

  • направление письменного запроса в Росреестр с указанием причины получения информации;

  • проследование на официальный сайт Росреестра, где открыты данные по всем объектам по кадастровому номеру;

  • поиск в кадастровом учете.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в следующем:

  • расчет объемов налогообложения, который придется оплатить участникам договора купли-продажи;

  • чтобы определить земельный налог;

  • вычисление, какая будет государственная пошлина за использование услуг государственных служащих;

  • когда предстоит разделение недвижимости или земельного участка в рамках судебного разбирательства;

  • фиксация арендной ставки на объект.

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости. При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни. Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

  • Отличия в кадастровой и рыночной стоимости квартирырыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • Налоги на кадастровую стоимость квартирына величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • При ипотеке обязательная кадастровая стоимость квартирыпри приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • Оуенка стоимости недвижимоститип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • Технический паспорт на квартирукадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

Основные отличия:

  • хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
  • расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
  • номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

  • посетить официальный портал Росреестра;
  • через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
  • по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

  • анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
  • анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
  • сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Соотношение

Как показывает практика, объемы кадастровой и рыночной цены могут быть очень разными, что обусловлено регионом расположения, погодными условиями, качеством помещений и целями их использования. Так, соотношение измеряется в процентах. Стоимость выше характерна для новостроек, то есть, когда себестоимость недвижимости в разы меньше цены жилого помещения.

При этом, независимо от категории постройки, расчет показателей происходит по идентичным формулам, поэтому полученные цифры являются максимально близкими к реальности и универсальными.

На практике, в силу большого количества новостроек и появляющихся жилых комплексов, нередко показатели соотносятся как себестоимость в разы выше, нежели рыночная цена. Это может быть обусловлено несколькими факторами. Так, если имеет место постройка элитного жилья, но в районе, который еще не имеет налаженной инфраструктуры или до конца не обустроен, желание приобрести квартиру будет не очень яростным.

Наибольшая зафиксированная разница между ценами земельного участка кадастра и рынка составляет 30%, но это примерные показатели, которые могут колебаться, как в меньшую, так и в большую сторону.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

  • ожидание в пробках по пути на работу;
  • плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
  • вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Поскольку для владельца квартиры завышенная номинальная стоимость невыгодна ввиду больших налогов, остаётся только заказать новую справку о коммерческой ценности жилплощади. И уже на её основании можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде.

Практическое применение

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры

Не так давно законодателем был принят законопроект, в силу которого кадастровая цена была искусственно увеличена, но это происходит постепенно, поэтому, в чем разница между указанными величинами, граждане узнают постепенно. На практике, же применяются следующие правила использования этих показателей:

  • стороны вправе самостоятельно устанавливать цену объектов, и, если установленная цена больше 2/3 от кадастровых показателей, то за основу должны быть взяты цены рынка недвижимости;

  • если была выбрана меньшая цена, то налогообложение будет формироваться на цифрах из кадастрового учета;

  • при отсутствии данных из кадастра только оговоренная сумма будет учитываться.

Ко всему прочему, допускается оспаривание кадастровой суммы, что возможно сделать и без привлечения суда. Эта процедура требуется, когда владелец считает, что показатели кадастром были очень завышены. Это является еще одним различием, поскольку стоимость рынка государством не регулируется.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector