Продажа квартиры с несколькими собственниками в 2019 году правила

Продажа квартиры по долям одному покупателю

Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы.

Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

Продажа квартиры с несколькими собственниками в 2019 году правила

Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 244 ГК РФ).

Чаще всего общая собственность возникает, когда имущество приобретается несколькими лицами. Но есть и другие способы возникновения такого вида владения:

  • Приватизация на двух и более лиц.
  • Переход недвижимости нескольким лицам по наследству.
  • При приобретении квартиры в период пребывания в законном браке.

Особенность сделки с квартирой, находящейся в общей собственности, заключается в том, что ее продажа одним лицом невозможна без согласия другого.

В чем особенность продажи

Когда устанавливается долевая собственность на недвижимое имущество, это означает, что каждому собственнику выделяется личная доля на общих основаниях. Размер долевых частей зависит от условий приобретения недвижимости и договоренности между собственниками. Величину долей можно перераспределять между жильцами собственниками, оформляя изменения соответствующим документом.

Наличие режима долевой собственности предполагает, что каждый владелец имеет выделенную определенную часть в общем праве. На ее размер влияют основания приобретения жилого объекта и достигнутые договоренности сторон.

Продажа квартиры с несколькими собственниками в 2019 году правила

Появление такого вида собственности возможно при следующих обстоятельствах:

  • приобретение квартиры в ипотеку или на средства личных сбережений с последующим выделением долей;
  • получение доли по наследству;
  • выкуп доли у предыдущего владельца;
  • заключение брачного договора с супругом, условия которого предполагают определение долей.

Размер доли между собственниками может подлежать перераспределению, каждый из ее владельцев вправе проводить сделку отчуждения третьему лицу. Продажа квартиры с несколькими собственниками возможна только при соблюдении определенных условий, содержание которых определено в действующем законодательстве.

Одним из них является необходимость уведомления всех сособственников о принятии решения

продажи доли

, а так же требования нотариального заверения договора. Процесс усложняется, если сделка заключается с несовершеннолетним собственником, так как законным представителем потребуется получить согласие на проведение сделки по отчуждению имущества от органов опеки.

  1. Содержит информацию о продавце, адресате и предлагаемой доли;
  2. Информирует о сути предложения, при этом цена в случае отказа действующих собственников не может быть для других покупателей снижена;
  3. Решение за недееспособного или несовершеннолетнего собственника принимают законные представители.

Если сособственники отказались давать ответ и промолчали, то по прошествии 30 дней с момента вручения уведомления продавец вправе инициировать процесс заключения сделки с покупателем. Для исключения неприятных ситуаций и судебных разбирательств специалисты рынка недвижимости советуют иметь документ отказа на руках.

При невозможности приобретения доли продавца, действующие собственники не могут ссылаться на отсутствие средств, сложность материального положения, нежелание в будущем проживать на территории квартиры с новым владельцем. Решаться на сделку без согласия не стоит, так как если «обиженные» посчитают, что их права были не соблюдены или нарушены, то в течение 3-х месяцев они имеют право на обжалование сделки в суде.

○ Покупка квартиры по частям.

Если общая собственность является делимой, можно купить квартиру по частям. Для этого нужно заключить два разных договора с двумя собственниками, которые будут независимы друг от друга. Для каждой сделки нужно:

  • Проверить всю документацию продавца.
  • Получить согласие второго собственника на продажу.
  • Заключить договор купли-продажи.
  • Пройти государственную регистрацию перехода права собственности.

Желательно совершать эти сделки одновременно, чтобы быть уверенным в том, что квартира будет принадлежать вам целиком. Потому что если вдруг второй собственник передумает продавать свою часть, вы не сможете в полной мере распоряжаться купленной квартирой (например, сдавать ее в аренду). На все действия потребуется согласие совладельца.

Процедура проведения уведомления

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Самым простым вариантом продажи квартиры с несколькими владельцами является ситуация, когда все собственники являются участниками сделки, выражают согласие на ее проведение и квартира продается как единый объект. В этом случае уведомления в адрес каждого из них не требуется, так как все они выступают в роли продавца. По сложившейся практике в значительной части случаев составляется несколько договоров, заключаемых в письменной форме и заверяемых у нотариуса.

При необходимости продажи доли одним из собственников важно соблюсти право совладельцев квартиры на преимущественный выкуп. Суть его заключается в том, что продавец обязан сделать предложение о покупке действующим собственникам и только при их отказе может предложить свою долю третьему лицу.

Уведомление рекомендуется составлять в письменном виде, используя для вручения адресату услуги почты в виде заказного письма. К процедуре соблюдения права преимущественного выкупа может быть привлечен нотариус. Важно иметь возможность легко доказать соблюдение законодательных требований и дату вручения документа.

Согласно действующему законодательству, все сделки с долевой собственностью должны быть заверены у нотариуса. Без соблюдения этого требования, дальнейшая процедура регистрации в Росреестре для перехода прав собственности будет невозможна.

При обращении к нотариусу 2019 году правила обязуют предоставить:

  • паспорта всех продавцов;
  • доверенности при участии в процессе представителей продавцов;
  • пакет правоустанавливающих документов;
  • разрешение от органов опеки при совершении сделки с детьми;
  • договор купли-продажи квартиры несколько собственников;
  • уведомление;
  • письменный отказ от покупки доли продавца от совладельцев.

Нотариус тщательно проверяет все обстоятельства сделки, так как несет ответственность за соблюдение ее законности. Он проставляет в договоре отметку о регистрации и за услуги берет определенный размер оплаты, определяемый расценками конкретной конторы.

Далее в орган государственной регистрации предоставляется аналогичный пакет документов и заявление от каждого собственника. Дополнительно уплачивается пошлина 2 000 рублей, и квитанция прикладывается к основным документам.

Сегодня доступны следующие способы обращения в Росреестр:

  • личное обращение;
  • использование услуг МФЦ;
  • подача через представителей по доверенности.

Результатом успешного прохождение регистрации станет получение выписки ЕГРН. Если покупателем всех долей выступит одно лицо, то будет получен один документ и такая сделка приведет к изменению правового статуса формы владения квартирой, сделав ее единоличной собственностью.

При продаже важно учитывать сроки, которые прошли с момента приобретения квартиры. При владении долей менее 5 лет с момента предыдущей покупки потребуется уплатить налоги с полученного дохода в размере 13%.

Что делать при несогласии другого собственника

Отсутствие возражений со стороны другого собственника – ключевое требование к действительности сделки. Оно должно быть не только получено, но и составлено правильно.Законодатель не предусматривает строгой формы составления документа. Но есть определенные требования к данным, которые должны быть в нем прописаны. Так, укажите в документе:

  • Наименование предмета сделки купли-продажи с его полным описанием (адрес, технические характеристики).
  • ФИО, паспортные и контактные данные каждого собственника.
  • Реквизиты документа, подтверждающего факт совместной собственности (свидетельство о браке, завещание, договор купли-продажи/дарения и др.).
  • Факт отсутствия возражений на продажу квартиры.
  • Период действия настоящего соглашения.
  • Дата, подпись.

Кроме перечисленных сведений можно указать и реквизиты покупателя, если к моменту оформления документа он уже найден. Согласие на продажу обязательно должно быть заверено нотариусом.

Не всегда вопрос продажи удается урегулировать мирным способом, поэтому у владельца доли всегда имеется возможность использования судебного порядка для проведения раздела имущества. В случае отказа одного из собственников и невозможности выделения доли в натуре продавец имеет право на получение компенсации. Она может быть предоставлена в денежной форме или в виде иного вида возмещения.

Решение о возможности выплаты часто принимается в следующих ситуациях:

  • доля владения незначительна;
  • доля не может быть выделена в натуре;
  • собственник не заинтересован во владении имуществом.

Для инициирования процедуры истцу необходимо подать иск в суд, описав характер сложившихся отношений между совладельцами, размер доли и информацию об объекте, желаемый выход из конфликтной ситуации.

Обладатель доли может получить компенсацию определенной по суду, а с момента ее выплаты и перерегистрации он теряет право собственности. При выкупе доли у другого собственника физическое лицо вправе обратиться в Росреестр для получения статуса нового владельца, при этом вместе с пакетом основных документов он будет обязан предоставить вступившее в силу судебное решение. После этого он становится единоличным владельцем и может распоряжаться имуществом по собственному усмотрению.

Процедура продажи квартиры с несколькими собственниками предполагает обязательное получение от совладельцев разрешения на проведение сделки третьему лицу. Для этого им должно быть направлено и вручено уведомление, ответ на который они обязаны дать в течение 30 дней. Получение отказа от права преимущественного выкупа будет означать возможность заключения договора с третьим лицом на тех же условиях. Договор предполагает письменную форму и подлежит заверению у нотариуса.

yacobchuk1/Depositphotos

○ Факторы риска.

Если вы решились на покупку квартиры с несколькими собственниками, будьте готовы к определенным трудностям. В первую очередь, это необходимость установления факта совместной собственности. Потому что основной риск – это сокрытие данного обстоятельства продавцом. Чтобы убедиться в количестве собственников, нужно заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны все юридические владельцы имущества, а также наличие обременений на него.Кроме того, при покупке могут возникнуть трудности, если второй собственник:

  • Недоступен (пребывает заграницей либо в местах лишения свободы).
  • Является недееспособным (о чем имеется соответствующая справка).

Особенности юридического правового режима

Если в покупаемой квартире прописан несовершеннолетний, вам необходимо позаботиться о соблюдении его прав. Так, требуется получение согласия органов опеки и попечительства на продажу квартиры. А для этого должны быть предоставлены гарантии, что ребенок будет обеспечен другим жильем, которое по размерам и удобствам не уступает продаваемому.Соблюдение данного условия имеет принципиальное значение, потому что при нарушении прав ребенка сделка будет аннулирована.

○ Кредитная квартира.

Если жилье, которое вы собираетесь купить приобретено в ипотеку, которая еще не выплачена, участие банка в сделке является обязательным. Он должен дать согласие на продажу и погашение кредитного долга за счет средств покупателя.А если вы хотите также купить такую квартиру в ипотеку, банк должен переоформить долговые обязательства продавца на покупателя. Для этого придется представить документы, подтверждающие вашу личность и платежеспособность.

Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

Продажа квартиры с несколькими собственниками в 2019 году правила

Если вы собираетесь покупать жилье, которое является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо участие каждого из них в сделке. В этом случае подписывается трехсторонний договор, где в роли продавца выступают муж и жена. Договор купли-продажи заключается в простой письменной форме по стандартной схеме, но необходимо, чтобы он был подписан обоими супругами.

Покупка комнаты в коммунальной квартире имеет принципиальное отличие от остальных сделок с долевой собственностью:

  1. Здесь доли конкретно определены количеством метров, тогда как при совместной собственности деление на доли является условным.
  2. Соседи играют важную роль в сделке, потому что у них есть преимущественное право на покупку. То есть, они должны документально зафиксировать свой отказ от покупки комнаты, чтобы она могла быть продана третьему лицу.

В остальном, покупка комнаты не отличается от приобретения квартиры. Здесь также нужно убедиться в:

  • Правомочности действий продавца.
  • Отсутствии обременений на жилплощадь.
  • Отсутствии прописанных несовершеннолетних и отбывающих наказание граждан.
  • Дееспособности продавца (получить справку о том, что он не состоит на учете у психиатра и невролога).

Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

  1. стоимость квартиры;
  2. порядок и способ расчётов;
  3. дата подписания договора купли-продажи.

Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

  1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
  3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).

То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

image

А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

○ Приобретение квартиры в строящемся доме.

Если вы покупаете квартиру в незаконченной новостройке у физического лица, вы должны знать, что до сдачи дома он не будет являться его собственником. Поэтому вы можете приобрести жилплощадь по договору уступки права требования. Но при этом необходимо согласие застройщика, который продолжает иметь права на продаваемую квартиру.

Если продавец полностью выплатил свою долю, застройщика необходимо только уведомить о сделке. А если у него еще остались перед ним обязательства, компания должна согласиться на переход права собственности и подписать его.Другой вид долевой собственности в строящемся доме – товарищество жильцов и застройщик.

В этом случае вы вступаете в товарищество и оплачиваете паевые взносы в оговоренном размере и в указанные сроки. Собственником вы станете только после того, как выплатите весь объем денежных средств, а дом будет успешно сдан в эксплуатацию.Таким образом, если вы хотите купить квартиру, которая находиться в собственности у двух и более лиц, будьте готовы к тому, что вам придется делать дополнительные проверки и получать дополнительные документы.

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Необходимость внесения предоплаты определяется договоренностью между участниками сделки. Но если она признана необходимой, вы должны заплатить аванс или задаток каждому продавцу, чтобы закрепить за собой право покупки данной квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Наличие такого документа упрощает сделку. Потому что если в нем указано, что квартира принадлежит только одному из супругов, то согласие второго на продажу не требуется.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector