Как продать квартиру в рассрочку

Как продать квартиру в рассрочку без риска

Опасность подстерегает обе стороны при определенных обстоятельствах.

Наиболее часто встречающимся случаем можно назвать то, что покупатель-мошенник затягивает с выплатами для нахождения нового покупателя по более выгодной цене.

https://www.youtube.com/watch?v=https:IWEJrSHopDo

Если будет проведена повторная сделка купли-продажи, то бывшему владельцу не поможет даже судебное разбирательство и долг уже нельзя будет вернуть.

Решением проблемы можно назвать прописывание пункта в договоре, по которому недвижимость переходит в собственность только после погашения долга.

От банкротства покупателя спасает только внесение пункта, по которому предусмотрена передача залога при определенных случаях.

Риски покупателя связаны лишь с «темным прошлым» квартиры, а также с пунктом о передачи недвижимости в собственность только после погашения долга.

Проверить историю квартиры можно при требовании всех необходимых документов во время заключения договора, а вот со второй проблемой все обстоит довольно сложно, так как собственник вправе делать со своим имуществом все что угодно.

Кроме вышеперечисленных документов при использовании договора купли-продажи потребуются следующие:

  • Письменные соглашения, нотариально зарегистрированные, всех проживающих в квартире;
  • Письменное соглашение супругов;
  • Письменное заявление, указывающее на отсутствие претензий у супругов или других проживающих;
  • Справка о месте жительства и составе семьи продавца;
  • Квитанция об оплате за удостоверение договора.

Все документы, которые могут повлиять на сделку, должны быть нотариально зарегистрированы, так как в противном случае в дальнейшем их можно оспорить.

Происходит стандартное обращение в Росреестр на перерегистрацию прав собственности, осуществляемую в установленные сроки. Среди различий стоит выделить только:

  • Договор купли-продажи включает в себя несколько дополнительных условий;
  • Объект недвижимости регистрируется с обременением;
  • Выписка ЕГРН несет соответствующую отметку.

Использование рассрочки при продаже жилплощади сопряжено с существенными рисками, причем их обладателем выступает в первую очередь хозяин объекта. Присущи для таких операций и стандартные риски вторичного рынка жилья, касающиеся оформления документов, действий мошенников и так далее.

Наиболее распространенным является риск возникновения задолженностей платежей, но за счет наличия обременения владелец может не беспокоиться за потерю своих квадратных метров. Покупатель не сможет осуществить перепродажу, поэтому всегда есть возможность вернуть собственную квартиру или дом в судебном порядке.

Значительно больше опасности несут в себе попытки нового собственника продать объект третьему лицу. В большинстве случае мошенники исправно совершают несколько платежей, за это время входят в личностный контакт с продавцом, после чего просят разрешения снятия обременения под предлогом использования жилплощади в качестве залога и так далее.

Еще один риск связан с отсутствием четких сроков выплаты рассрочки, в результате чего продавец может получать всю сумму небольшими траншами в течение нескольких лет.

Как продать квартиру в рассрочку

Сразу необходимо отметить, что существует несколько вариантов рассрочки:

  1. Краткосрочная. Заключается на срок 3-6 месяцев с первоначальной выплатой не менее половины стоимости недвижимости. Проценты при этом не начисляются.
  2. На срок до 2-х лет. Предполагает наличие первоначального взноса и небольшого начисления на всю остающуюся к оплате сумму небольшого процента (не более 3%).
  3. Равными долями с минимальным первым взносом. Такой вариант получил распространение при работе с застройщиками, и на вторичном рынке не популярен.

Чтобы исключить возможные потери, стоит при заключении договора указать наличие обременения, обязательно заверив его в нотариальной конторе. Это позволит подстраховаться от возможной перепродажи квадратных метров, так как нормальные люди приобретать жилье с такой пометкой не станут.

Если в банке при ипотеке предусматривается страхование, то в отношениях между частными лицами такого условия нет. Как результат, целесообразно предоставление рассрочки на небольшой срок, в течение которого вероятность потери трудоспособности или возникновения проблем со здоровьем покупателя будет минимальной.

При перепродаже третьим лицам до погашения долга первоначальный собственник уже не сможет требовать причитающихся средств, даже через судебные органы. Поэтому в заключаемом договоре должен обязательно присутствовать пункт, допускающий операции с жилым фондом только после полного погашения платежей.

Вы узнали о рискованных нюансах при продаже жилья в рассрочку и как продать недвижимость в рассрочку без риска для продавца.

Продажа квартиры в рассрочку считается простым, но рискованным способом реализации жилья. К положительным моментам такой сделки относится:
  • более быстрый поиск покупателя;
  • быстрота заключения договора;
  • отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
  • минимальные проценты;
  • отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.
Минусы такой купли-продажи заключаются в следующем:
  • этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
  • существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
  • при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Оформление договора

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

  • стороны договариваются о продаже квартиры;
  • осуществляется согласование графика выплат;
  • выполняется проверка документов;
  • на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

выгода покупки квартиры в рассрочку

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Использование подобного метода оплаты возможно при приобретении недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Можно использовать два способа оформления сделки:

  • Наиболее популярный договор – купли-продажи.

    В этом случае сделка проводится при заключении обычного договора с обременением рассрочки.

    Права на квартиру можно зарегистрировать только после выплаты всей суммы.

    Для покупателя важно, чтобы в этом документе были прописаны характеристики недвижимости.

    Кроме самого договора должно быть составлено приложение к соглашению, которое содержит все права и обязанности, касающиеся условий рассрочки и графика выплат.

    При заключении соглашения покупатель должен при себе иметь только паспорт, а продавец – пакет документов, подтверждающих право на собственность, а также выписку с Единого реестра, где указывается отсутствие обременения недвижимости по ранее заключенным договорам.

    Свидетельство о государственной регистрации права собственности – основной документ, подтверждающий собственность. Однако, в зависимости от различных случаев могут быть и другие документы: дарственная, судебное решение и др.

    При рассмотрении плана квартиры и ее самой следует убедиться в том, что ранее не проводились незаконные перепланировки;

  • Договор участия в долевом строительстве.

    Этот случай встречается при приобретении недвижимости у юридического лица, к примеру, застройщика.

    Согласно принятым правилам застройщик обязан предоставить покупателю следующий пакет документов: учредительные документы, определяющие юридические особенности компании, а также сведения о строящемся доме.

    Основное соглашение составляется в стандартном виде, а в дополнении проводится описание размера первоначального взноса, срок рассрочки, способ оплаты и штрафы при нарушении графика внесения платежей.

    Также в этом договоре может быть указанно, что передача квартиры проводится после полного погашения долга.

    Заключить этот договор можно только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи должен содержать следующего рода информацию:

  • Данные, которые используются для определения недвижимости – полный адрес квартиры, название и вид имущества, фактическая площадь и назначение. Определение информации проводится согласно статье 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • Точная цена. Цена может быть указана для всей квартиры или за один квадратный метр (с учетом наличия документов, определяющих площадь квартиры, проводится подсчет общей стоимости недвижимости). Это положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ;
  • Информацию обо всех собственниках и о прописанных лицах в квартире;
  • Информацию о тех, кто заключает договор, а также соглашение супругов, которое нужно нотариально удостоверить.

Договор, согласно которому физическое лицо участвует в долевом строительстве, должен содержать следующую информацию:

  • Предмет договора;
  • Определение сторон, которые заключают соглашение;
  • Обязанности сторон;
  • Стоимость строительства, а также моменты, касающиеся рассрочки;
  • Сроки и условия передачи недвижимости в собственность;
  • Гарантия на объект долевого строительства.

При заключении соглашения покупателю нужно иметь при себе паспорт, свидетельство о браке и нотариально подтвержденное одобрение супруга на заключение договора.

Возможные риски и способы их минимизации

  1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
  2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
  3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.

Меры безопасности

Вторичное жилье представлено многими квартирами, которые были приобретены по различным государственным проектам помощи населению в приобретении своего жилья.

В случае если недвижимость была приобретена на кредитной основе, за материнский капитал или субсидию, в ипотеку нужно потребовать следующие документы:

  • Договор, который был заключен при ипотечном кредитовании;
  • Справка из наркологического и психоневрологического центров о том, что лицо, выступающее в качестве продавца, не находится на учете;
  • Закладная;
  • Другие документы при особых условиях.

Если квартира находится в залоге у банка (использовалась ипотека при покупке), тогда даже после покупки она будет ему принадлежать, так как продавец не является собственником.

Процесс купли-продажи проводится под руководством банка. Плюсом подобной ситуации можно назвать то, что квартира с юридической стороны полностью проверена банком, а ее стоимость, как правило, ниже рыночной.

Каждый случай индивидуален. Эта особенность касается всех случаев, когда собственность приобреталась с привлечением средств из бюджета или при кредитовании юридическими организациями, лицами.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

Договор купли-продажи в рассрочку содержит в себе следующие сведения:
  • паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
  • точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
  • обязанности и права каждой из сторон договора;
  • срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
  • стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
  • информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

  • прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
  • нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
  • имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

  1. паспорт;
  2. свидетельство о праве собственности;
  3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
  4. кадастровый и технический паспорт;
  5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
  6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
  7. выписка из домовой книги;
  8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
  9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

  • сведения о застройщике;
  • паспортные данные покупателя;
  • полные сведение об объекте строительства;
  • обязанности сторон;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию;
  • этапы постройки;
  • условия передачи недвижимости;
  • гарантийный срок;
  • полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед заключением договора необходимо проверить документы компании-девелопера:
  • учредительные документы;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • бухгалтерскую отчетность;
  • аудиторское заключение;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве на землю;
  • разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

Для оплаты задолженности по договору могут использоваться:
  • государственные субсидии;
  • материнский капитал;
  • наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
  • свидетелей);
  • оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector