Продать квартиру в новостройке без налога

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2020 году

rawmn/Fotolia

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Изменения 2020 года

В 2020 году появилась новая статья НК РФ 214.10. Её положения позволяют налоговым органам самостоятельно рассчитать налог от налоговой базы в 70% кадастровой стоимости недвижимости на первое января текущего года, когда была продана квартира, если налогоплательщик не подаст декларацию о доходах до 30 апреля.

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение пяти лет.
  2. Оплачивать налог и подавать декларацию не нужно при её владении 3 года, если она получена в дар или наследство, была приватизация или договор пожизненного содержания с иждивением, продается единственное жилье для проживания, второе жилье приобретается в срок до 90 дней перед продажей первого согласно абзацу 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ
  3. Собственность на жилье оформлена до 1.01.2016 т.к. ранее действовали правила от трехлетнем льготном сроке владения недвижимостью.

Оплачивать налог не нужно, но декларацию подавать придется в следующих случаях:

  1. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте или меньше её.
  2. Если стоимость жилья не превышает 1 млн рублей (700 000 по кадастровой стоимости).
  3. Можно применить имущественный вычет.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры за счет вычета.

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01».   Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив
На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «Мск-гуру». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «Спб-гуру» в Санкт-Петербурге, «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика
Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

Попытка продажи после оформления собственности

  1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

К вышеперечисленным четырем статьям добавилась еще одна. Теперь вы имеете законное право не платить налог с продажи квартиры при сроке владения от трех лет, если вы продаете единственное для проживания жилое помещение и участок под ним (если жилое помещение расположено на участке).  

Тут стоит отметить два важных пункта:

  1. Нежилое помещение не относится к данному изменению. За него платить налог придется.
  2. Жилое помещение (доля в нем) налогоплательщика или его супруга/супруги не считается вторым жильем и его продажа не попадает под налогообложение, если новое жилье (доля в нем) приобретается налогоплательщиком и его супругой/супругом в срок до 90 дней с даты продажи такого жилья.

Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Подача декларации 3 НДФЛ осуществляется до 30 апреля календарного года следующего за годом продажи жилья. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

rawmn/Fotolia

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома
Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 Р.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 Р.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 Р в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры
Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Схема продажи и продавец

Продать квартиру в новостройке без налога

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату
Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут
Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Цена квартиры

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель
Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

kamrad71/Depositphotos

Налоговый вычет

К сожалению, дата приобретения строящего недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет. Пятилетний период начинается с даты государственной регистрации права собственности на объект. Поэтому правом на льготу, по которой доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, Вы воспользоваться не можете.

Вместе с тем, проверьте законодательство Вашего региона. Ведь предельный срок владения имуществом, дающий право на освобождение, может быть уменьшен Законом РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимого имущества. Если же Ваш законодатель не так лоялен и лимит не был понижен, обратите внимание на следующее.

Если Вы продает квартиру, доход, безусловно, будет возникать. Но при этом Ваш доход можете быть уменьшен на расход, связанный с приобретением продаваемого имущества. Например, затраты на приобретение квартиры составили 3 млн рублей, продавать же Вы ее собираетесь за 3,5 млн. В данной ситуации под налог «попадает» не цена продажи, а лишь разница. В нашем примере это будет 500 тысяч рублей.

Если же Вы никак не можете документально подтвердить затраты на покупку, то можно воспользоваться налоговым вычетом, связанным с продажей квартиры, срок владения которой менее пяти лет. Его размер 1 млн рублей. Итого: налог Вам придется платить с 2,5 млн (3,5 млн – 1 млн).

Кроме того, не забывайте и про имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, которую Вы впоследствии хотите продать. Возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение имущества и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем. Поэтому облагаемые налогом доходы от продажи могут быть им нивелированы.

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей, позволяет сократить налоговую базу.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Выбор квартиры

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Рентабельность

ROI = (Доход − Расходы) / Вложенный капитал × 100%

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,

где:

N — количество месяцев, на которые я заморозила собственные средства и плачу ипотеку;

12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

То же самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

Считаем рентабельность:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь из-за того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

Если брать 2019 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 сентября, по данным Центробанка, составила 9,91%. Значит, если купить новостройку в 2019 году, ее цена должна вырасти более чем на 9,91% в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

Ипотека

Я решила брать ипотеку не только из-за рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

  1. Справка 2-НДФЛ с подтверждением дохода за текущий и предыдущий год.
  2. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  3. Заполненная анкета банка.
  4. Скан паспорта и СНИЛСа.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 Р. В ипотеку взяла 1 290 000 Р под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 Р.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 Р.

Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р

Бронирование квартиры

30 900 Р

Ответы на вопросы по налогу

rawmn/Fotolia

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Продать квартиру в новостройке без налога

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

Продать квартиру в новостройке без налога

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 Р. Мои затраты составили бы 1 796 912 Р: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 Р — ипотечные проценты за год, 39 700 Р — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 Р. Мои первоначальные расходы составили бы 526 912 Р: 382 432 Р первоначального взноса, 144 480 Р ипотечных процентов.

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

Регистрация права собственности

rawmn/Fotolia

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 Р, то есть на 450 000 Р дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно было бы сфотографировать и показать, не было.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно
План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу из-под залога согласились.

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение
Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. Во-первых, хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые обошлись бы в 100—150 тысяч без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа из-под залога принципиально отличается двумя вещами:

  1. Сделку необходимо проводить в банке-кредиторе.
  2. Квартиру продают с залогом, поэтому приходится обращаться в Росреестр еще раз после продажи, чтобы его снять.

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Квартиру сдали в срок, и в апреле 2018 года я подписала акт приема-передачи. Квартирой я была очень довольна. Акт подписала с первого раза, никаких претензий не было. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели даже лучше, чем я ожидала. Для подписания понадобился только мой паспорт.

Содержание жилья 999 Р
Охрана при въезде во дворе 250 Р
Антенна 170 Р
Домофон 95 Р

Охрана при въезде во дворе

250 Р

Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ
Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ
Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив
Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив
Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались
Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались
Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться
Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться

С собой необходимо взять:

  1. Паспорт.
  2. ДДУ.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанцию об уплате пошлины 2000 Р.
  5. Кредитный договор.

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Попытка продажи после оформления собственности

rawmn/Fotolia

Действующее законодательство предусматривает обязанность предоставлять налоговую декларацию и платить НДФЛ с момента оформления права собственности на недвижимое имущество. К сожалению, в указанной ситуации продавцы, владеющие квартирой менее пяти лет, и желающие ее продать до истечения указанного срока, обязаны заплатить налог по общим правилам в полном объеме. Никаких льгот, связанных с приобретением недвижимости на стадии строительства, а также в случае долгостроя, не предусмотрено.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Продать квартиру в новостройке без налога

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 Р. Квартиру продала за 2 122 582 Р. Таким образом, прибыль составила 204 797 Р за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 Р за использование кредитных средств и 17 000 Р тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, буду ли в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Расходы при покупке квартиры в 2016 году 362 432 Р
Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р

Расходы при покупке квартиры в 2016 году — 362 432 Р

Бронирование квартиры

30 900 Р

Ипотечные выплаты 259 528 Р
Ипотечные платежи 249 328 Р
Продление страхования 10 200 Р

Ипотечные выплаты — 259 528 Р

Ипотечные платежи

249 328 Р

Продление страхования

10 200 Р

Расходы при оформлении собственности и квартплата 13 129 Р
Квартплата 6629 Р
Оценка 4000 Р
Пошлина за государственную регистрацию 2000 Р
Пошлина за оформление закладной 500 Р

Расходы при оформлении собственности и квартплата — 13 129 Р

Пошлина за государственную регистрацию

2000 Р

Пошлина за оформление закладной

500 Р

Дополнительные расходы на рекламу 6900 Р

Дополнительные расходы на рекламу — 6900 Р

Выводы

  1. Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле.
  2. Самое главное — выбрать правильный объект, который достроят. В крайнем случае его всегда можно продать с минимальной прибылью.
  3. Купить квартиру гораздо проще, чем продать. Чтобы получить максимальную выгоду и потратить минимум времени, необходим опыт в продажах недвижимости. Я могла продать квартиру гораздо раньше, если бы активнее рекламировала объявления и грамотно общалась с возможными покупателями.
  4. Объявление о продаже квартир нужно размещать на всех сайтах-агрегаторах и рекламировать.
  5. При выборе банка для ипотеки важно уточнять возможность продажи из-под залога, если не собираешься гасить ипотеку своими средствами перед продажей.
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector