Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную
квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные
документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной
процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору. При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого. В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих
сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при
осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с
одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости
квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Как купить квартиру с обременением без риска

Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.

Рассмотрим 2 способа, как купить квартиру если она в ипотеке у банка:

  • погасив ипотечный кредит и сняв запись в Федеральной государственной службе кадастра и картографии запись об обременении;
  • получив письменное согласие банка на совершение сделки купли-продажи.

В обоих случаях пред тем как купить квартиру, купленную по ипотеке покупателю важно соблюсти все предусмотренные законодательством процедуры, обезопасить себя.

Все сделки с недвижимостью проходят госрегистрацию. Стороны оплачивают пошлину за регистрационные действия. Ее размер рассчитывает принимающий документы специалист МФЦ или Росреестра.

Документы

Итак, если квартира подобрана, следующий шаг покупателя — юридическая проверка всей имеющейся документации на жилье. Замечательно, если данная процедура будет осуществлена с привлечением грамотного юриста.

Предъявляемый продавцом пакет документов должен содержать оригиналы и копии нижеперечисленных документов:

  • паспорта всех собственников жилья;
  • свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
  • кадастровый паспорт или техплан объекта;
  • справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
  • свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.

Последний обозначенный в списке документ особенно важен. Именно из него покупатель может почерпнуть самую актуальную информацию о собственнике жилья, залогодержателе (владельце закладной).

Перед тем как купить квартиру которая в ипотеке у банка, необходимо тщательно проверить все данные в документах, а также убедиться лично в отсутствии в квартире неузаконенной перепланировки. Дополнительно стоит обратиться в банк-залогодержатель, чтобы уточнить условия, можно ли купить квартиру которая находится в ипотеке непосредственно у сотрудника кредитной организации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Если постоянно «держать руку на пульсе» и иметь возможность проконсультироваться с профильным юристом по любому вопросу касательно предстоящей сделки, никаких неприятных ситуаций просто не может произойти.

Настало время выяснить, как купить квартиру с обременением ипотекой: порядок действий будет описан в следующем разделе.

Получить данные по наличию ограничений позволяет выписка из ЕГРН, но стоит учесть, что в ней указываются не все возможные причины ограничений, поэтому 100% гарантии «чистоты» жилья такой документ предоставить не в состоянии.

Перечень обременений на квартиру, вызывающих риски покупателя:

  1. Наличие ипотеки;
  2. Передача в аренду или на условиях ренты;
  3. Наложение ареста;
  4. Применение материнского капитала;
  5. Завещательный отказ;
  6. Регистрация лиц, не достигших совершеннолетия.

Сегодня почти половина всего российского жилья приобретается на условиях ипотечного заимствования, причем многие собственники продают его еще до того, как полностью рассчитались с банком. Причин для таких поступков может быть масса, например, невозможность обслуживать долг или переезд на новое место.

Фактически жилище (дом) находятся в залоге у кредитора, поэтому для продажи надо получить у него соответствующее разрешение. С точки зрения потенциального покупателя такая сделка несет в себе определенные риски:Возможность залога в нескольких банках, что потребует последовательно закрывать все имеющиеся долги по объекту;

Наличие штрафов. Не исключено, что на продавца наложены штрафы за просрочку платежей, о которых он не сообщил, и они достанутся приобретателю;

Не стоит исключать и других опасностей, например, столкнуться с мошенниками, требующими получения авансового платежа для закрытия кредита, но фактически присваивающих себе средства без фактической передачи жилплощади.

Существует несколько вариантов действий:

  1. Провести переоформление ипотечного займа на себя и продолжить выполнение обязательств предыдущего заемщика. Перед принятием решения важно изучить детали кредита, так как по нему уже могут быть дополнительные пени и неустойки.
  2. При помощи договора задатка выплатить продавцу только часть суммы, в размере стоимости кредита. После того, как долга и залога не останется, продавец получает оставшиеся средства.

Способы минимизации рисков

В отдельных ситуациях приобретения недвижимости с обременением может быть выгодным, но необходимо максимально исключить возможные неприятности. Для этого рекомендуется:

  • Проводить операции с привлечением опытных риэлторов;
  • Требовать выписку ЕГРН «с чистой историей»;
  • Удостовериться в отсутствии прописанных и задолженностей по ЖКХ прежних хозяев;
  • Удостовериться в отсутствии на объект арендных договоров;
  • Проверить отсутствие арестов;
  • Дом должен находиться в пригодном для проживания состоянии (не аварийный).

Чтобы защитить самого себя, целесообразно пользоваться предварительными договорами, фиксирующими основные параметры предстоящей сделки по приобретению интересующей жилплощади.

Потенциальные риски

События в данном случае
могут развиваться по одному из сценариев:

  • текущий собственник получает от будущего
    владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение
    задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
  • вместе с квартирой будущему владельцу
    переходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менее
опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при
двойном обременении. И причины тому следующие:

  • Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
  • Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
  • Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои
особенности, преимущества и недостатки.

При сопровождении
сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой
организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества
практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру
у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В
одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся
сумму оставить на другой ячейке. Когда ипотека будет погашена, банк выдаст
соответствующую справку. Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,
где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,
которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому
собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

  • заем оформляется в том же банке, где
    приобретается недвижимость;
  • ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка
ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением
документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный
договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после
получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Условия покупки

До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.

Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:

  1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.

    Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.

  2. Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.

Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.

Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

  1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
  2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
  3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
  4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
  5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
  6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
  7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
  8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с
обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности
получения дохода по итогам сделки. Если продавец не справляется со своими
обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные
платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на
другое лицо. Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным
требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе
все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся
вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до
заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит
продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную
сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном
этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания
договора купли-продажи.

Снятие обременение

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от
способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного
владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на
законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

  • соглашение
    по кредиту;
  • договор
    купли-продажи;
  • кадастровый
    и техпаспорт;
  • паспорт
    собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Пошаговая инструкция покупки

Итак, близится покупка ипотечной квартиры в залоге у банка, передача денежных средств. Стороны заранее обсуждают этапы ее проведения. Можно выделить три варианта, как купить ипотечную квартиру квартиру:

  1. За наличные денежные средства у банка-держателя закладной (на ярмарке залогового имущества).
  2. Оформление кредита на покупку ипотечной квартиры.
  3. Приобретение у заемщика — собственника жилого помещения.

Каждый вариант предусматривает отдельные особенности проведения сделки. Поэтому рассмотрим все способы, как купить квартиру, находящуюся в ипотеке.

В данном случае сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимости выступят покупатель, продавец и кредитное учреждение. Форму договора утверждают юристы банка. После подписания документа покупатель оплачивает стоимость квартиры.

Затем стороны отправляются в МФЦ или Росреестр, чтобы сдать документы на снятие обременения (ипотеки) и регистрации договора купли-продажи квартиры. Регистрационные действия осуществляются специалистом госучреждения в установленный законодательством срок.

Записаться на сдачу документов в МФЦ можно заранее через Интернет.

В рамках описанного варианта развития событий оплачиваемые покупателем в счет стоимости жилья денежные средства будут направлены на погашение обязательств продавца по ранее оформленной ипотеке, покрытие связанных с продажей жилья издержек. Оставшаяся после гашения кредита и причитающихся платежей по нему сумма будет перечислена продавцу на открытый на его имя счет в банке.

Нехватка собственных денежных средств при покупке ипотечной квартиры — не повод отказываться от приобретения приглянувшегося варианта жилья. Ведь возможна покупка квартиры в ипотеку, которая в ипотеке на данный момент:

  • в стороннем кредитном учреждении;
  • в том же банке, который является залогодержателем по договору.

Второй вариант более распространен и реалистичен, поскольку:

  • если собственник решил продать жилье в ипотеке по причине неплатежеспособности, то банк крайне заинтересован в смене залогодателя на более платежеспособное лицо;
  • решение о возможности кредитования может быть принято достаточно оперативно, поскольку квартира ранее проходила все этапы согласования и принята банком в качестве обеспечения.

Прежде всего покупка ипотечной квартиры в ипотеку возможна только после проверки покупателя специалистами кредитного учреждения. Необходимо понять, соответствует ли заемщик предъявляемым банком требованиям:

  1. Наличие гражданства РФ.
  2. Возраст от 18 до 55-60 лет на момент оформления кредитного договора.
  3. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода (платежеспособность).
  4. Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ.

Это обобщенные требования банковского учреждения перед тем, как купить ипотечную квартиру в ипотеку. Если покупатель им соответствует, ему остается лишь уточнить у кредитного менеджера полный перечень необходимых для принятия решения о выдачи кредита документов, собрать их и предоставить.

Универсального перечня нет, он может варьироваться в зависимости от банка и выбранной программы кредитования. Обычно пакет включает:

  • паспорт гражданина РФ;
  • документы о семейном положении;
  • подтверждение занятости;
  • справку о получаемом ежемесячном доходе.

До получения положительного решения не стоит предпринимать какие-либо шаги по выходу на сделку, тем более передавать денежные средства. Если потенциальный заемщик не соответствует требованиям или не может подтвердить платежеспособность, предоставить дополнительно запрошенные документы, сотрудники кредитного учреждения могут отказать в предоставлении ипотеки.

В случае одобрения, покупатель квартиры вносит первоначальный взнос, в размере не менее остатка задолженности продавца по ипотеке. После этого происходит полное гашение кредита, и банк подготавливает пакет документов для снятия обременения. В этот же момент стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи.

Договор купли-продажи ипотечной квартиры: образец, бланк.

Затем формируется 2 пакета документов: на снятие обременения и регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств, которые одномоментно сдаются покупателем, продавцом и представителем банка в МФЦ или Росреестр на госрегистрацию.

По истечении максимум 2 недель будут зарегистрированы:

  1. Снятие обременения по ипотеке, оформленной ранее продавцом квартиры.
  2. Сделка купли-продажи.
  3. Новая ипотека в рамках подписанного между банком и покупателем жилья кредитного договора.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

На этом этапе покупка квартиры в ипотеку, которая находится в ипотеке завершена.

Обычно банки не препятствуют, если заемщик решает самостоятельно продать обремененную ипотекой квартиру. Разрешение от кредитной организации на продажу жилья в данном случае не обязательно, для регистрации сделки оно не потребуется.

Первоочередная задача участников схемы — закрыть ипотечный кредит. С этой целью покупатель на основании составленного договора купли-продажи передает наличными или перечисляет на счет продавца безналичным путем денежные средства в счет оплаты квартиры в размере остатка ссудной задолженности по ипотеке.

Одномоментно заемщик-собственник жилья оформляет в банке заявление на досрочное погашение обязательств, на основании которого деньги будут списаны, а кредит — закрыт.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие
документы от покупателя:

  • паспорт;
  • свидетельство
    о рождении детей, если они имеются;
  • справка
    о «чистых» доходах на последние полгода;
  • согласие
    от жены (если заемщик находится в браке);
  • свидетельство
    о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
  • выписка
    из трудовой книжки;
  • выписка
    из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный
перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не
совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Советы покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью
обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все
возможные нюансы:

  • тщательно
    проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о
    приобретаемой недвижимости;
  • ознакомиться
    с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в
    мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
  • проводить
    все финансовые операции через банк;
  • заверять
    важные документы у нотариуса;
  • потребовать
    расписку при выдаче аванса;
  • учесть
    все преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи.
Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Чтобы покупка квартиры, которая в ипотеке прошла гладко, стоит прислушаться к следующим советам:

  1. Перед внесением аванса лично в присутствии специалиста проверьте предоставленный продавцом пакет документов по покупаемому жилому объекту.

    Особое внимание уделите выписке из ЕГРН: помимо данных об имеющемся обременении в ней не должны присутствовать сведения о каких-либо иных ограничениях на действия с квартирой. Это важно сделать перед тем, как купить квартиру с ипотекой.

  2. Обратите внимание на состав семьи продавца. Если имеется 2 и более несовершеннолетних детей, есть вероятность, что при покупке квартиры было использовано право на получение материнского капитала. Следовательно, должно быть выполнено обязательство о наделении детей долями в квартире.

    Если продавец утверждает, что маткапитал не привлекался, подтверждением этих слов может стать соответствующая справка из Пенсионного фонда.

  3. У покупателя должно быть полное понимание ситуации на каждом этапе сделки. Поэтому важно сразу же выяснять непонятные вопросы. Ответ на них может дать представитель банка, юрист или риэлтор.
  4. Обращайте внимание на содержание договора. Обязательно зафиксируйте основные моменты: параметры квартиры, порядок расчетов, взаимные обязанности и ответственность за их неисполнение, реквизиты сторон.

Если у вас возникают сомнения в отношении выбранной квартиры и высока вероятность, что покупка квартиры (если она в ипотеке) затянется на неопределенный срок, возьмите время на раздумье. На рынке недвижимости немало предложений. Возможно, целесообразнее будет отказаться от потенциально проблемного варианта и найти альтернативный объект.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

Преимущества сделки:

  • доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
  • гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Недостатки:

  • долгая и трудоемкая процедура оформления;
  • необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
  • постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с
обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector