Покупка квартиры по генеральной доверенности риски

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016. Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

  • Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
  • Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
  • Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
  • Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
  • Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
  • Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
  • и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см.

Здесь важно не перепутать понятия доверенности на покупку квартиры от мужа жене (или наоборот), и согласия на покупку, которое один супруг дает другому. Например, доверенность на покупку жена выдает мужу в том случае, если сделку проводит муж, а квартира будет оформляться на жену или в долевую собственность.

Согласие супруга на покупку квартиры – это документ, который гарантирует, что сделка не будет оспорена супругом, который не участвовал лично в покупке.

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда за Покупателя действует риэлтор.

При сложных альтернативных сделках с недвижимостью, когда происходит, например, расселение коммуналки и выстраивается цепочка из нескольких квартир, увязанных в одну сделку, кто-то из расселяемых может всего лишь посмотреть предложенную ему квартиру и дать согласие на нее. Дальше риэлтор действует самостоятельно и оформляет указанную квартиру на имя Покупателя по выданной ему нотариальной доверенности.

В данном случае Покупатель (отселяемый из коммуналки персонаж) не платит денег за новую квартиру для себя, и может вообще не вникать в условия сделки (выстроенной цепочки). Он просто выдает риэлтору доверенность на покупку квартиры для себя, и получив право собственности, спокойно выезжает из коммуналки.

Другой вариант. Покупатель сам выбрал себе квартиру, договорился с Продавцом о цене и об условиях сделки, но не стал ждать пока тот подготовит все документы, а срочно уехал по своим делам. Перед отъездом Покупатель нанял риэлтора, оформил на него доверенность на право покупки, деньги за квартиру положил на аккредитив (для Продавца), и благополучно отчалил (уплыл в Антарктиду).

Риэлтор здесь занимается только оформительской работой – контролирует пакет документов, подписывает от имени Покупателя Договор купли-продажи квартиры, подает и принимает документы с регистрации, оплачивает необходимые госпошлины.

Аналогичная ситуация случается, например, и при покупке квартиры иностранцем в России.

Теоретически можно (т.е. законом это не запрещено). В случае оформления доверенности на покупку квартиры в ипотеку, доверитель в тексте самой доверенности указывает, что будет заключаться не просто Договор купли-продажи квартиры, а Договор купли-продажи с привлечением заемных средств. При этом, банк-кредитор должен дать «добро» на заключение такой сделки по доверенности.

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

  1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
  2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя. Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

  • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
  • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
  • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
  • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

  • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
  • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

 Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления. Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Риски для покупателя

…для покупателя

При покупке квартиры у доверенного лица продавца возникают следующие рискованные обстоятельства:

  • Выданная доверенность может быть аннулирована когда угодно, причем закон даже не предписывает необходимость сообщения об этом доверенному лицу. Для аннулирования доверенности достаточно обращения к любому нотариусу. Доверенное лицо может не знать о том, что его доверенность была аннулирована. Договор, заключенной по доверенности, которая не имеет юридической силы, будет признан недействительным.
  • Доверенность может быть аннулирована в связи со смертью доверителя, о чем так же может своевременно не узнать доверенное лицо. Такая сделка тоже будет признана недействительной и расторгнута, а квартира вернется родственникам умершего продавца.
  • Доверенность может оказаться аннулированной, если будет доказан факт невменяемость или недееспособности доверителя в момент ее составления. Кроме того невменяемы или недееспособным может признано и доверенное лицо на момент заключения сделки, что так же приведет к ее аннулированию.
  • Сделка может быть отложена в связи с пропажей без вести доверителя до момента передачи денежных средств за покупку. Этот вопрос может затянуться на долго – до момента признания судом его пропавшим без вести.

Это наиболее вероятные риски, возникающие из положений закона. Как показывает практике, в реальности эти риски менее вероятны, чем заключение сделки с доверенным лицом и доверителем, которые являются мошенниками. Их единственной целью является обман покупателя, который в конечном итоге приведет к отсутствию у последнего и денег и недвижимости.

…для продавца

Риск потерять денежные средства, которые доверенное лицо присвоит себе и благополучно с ними исчезнет. Гарантировать то, что доверенное лицо надлежащим образом исполнит все свои договоренности нельзя. Поэтому чаще всего доверенность выдается близким родственникам, друзьям, в некоторых случаях может быть выдана риэлторам для заключения сделки.

Поэтому не рекомендуется выписывать на представителя генеральную доверенность на любые действия с объектом недвижимости. Наиболее безопасным будет вариант выписывание доверителем доверенности на отдельные действия пошагово, по мере их выполнения. Так на любом этапе сделки продавец может контролировать ход ее выполнения, вносить коррективы, и даже заменить доверенное лицо либо закончить сделку самостоятельно.

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка. Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу. Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

  1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
  2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
  4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Покупка квартиры по генеральной доверенности рискиПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Какие опасности существуют?

 Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

 Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

Как обезопасить себя при заключении сделок с доверенностью?

Для того, чтобы избежать все возможных рисков, как для продавца, так и для покупателя, стоит пользоваться простыми правилами безопасности:

  • Организуйте встречу с собственником и проверьте нотариуса. Даже если доверенное лицо уверяет вас, что «собственник болен», «он далеко живет», «ему сейчас плохо, получше станет, и вы встретитесь». Лучше самостоятельно встретиться у него дома или в больнице в таком случае. Даже если собственник находиться за границей стоит настаивать на его приезде, даже если доверенное лицо утверждает, что это не возможно (в реальности невозможно только в редких случаях). Если за действиями довременного лица и доверителя не стоит никаких мошеннических схем, то они вполне адекватно отнесутся к подобной просьбе.  Кроме самого собственника стоит проверить и нотариуса, который занимался подготовкой и заверкой доверенности. Проверить стоит, существует ли он вообще, состоит ли он в списке нотариусов. Эта информация имеется в открытом доступе в нотариальной палате. А вот доступа к проверке самой доверенности и обстоятельств, при которых он была выдана, к сожалению, нет.
  • Дополнительно запросить у доверенного лица или собственника квартиры справки о дееспособности, об отсутствии наркотической зависимости или психических отклонений. Тут опять же важно проверить предоставленные документы на их подлинность. Проверить можно по адресу медучреждения и подписи врача.  Они должны быть реально существующими.
  • Проверить документы доверенного лица. Паспорт должен быть в гражданина России, представлен в оригинале, не иметь признаков подделки и переклейки фотографии, хорошим признаком будет наличие прописки в документе в том же регионе, что и продаваемая недвижимость.

    Оптимально для покупателя будет, если  доверенность будет не генеральной, и если деньги в конченом итоге будут передаваться собственнику, а не доверенному лицу. Если это не возможно, то стоит получить через доверенное лицо расписку от собственника о получении переданной суммы денег от покупателя и датировать ее днем заключения сделки.

  • Сверяйте данные доверенного лица, указанные в тексте доверенности и в предъявляемом им паспорте. Они должны быть идентичными. Данные собственника квартиры из текста доверенности должны полностью совпадать с данными собственника в документах о правах собственности на недвижимость (Титул на квартиру или выписке из ЕГРП).
  • Заручиться поддержкой опытного юриста. Проверить юридическую чистоту сделки может и риэлтор, но он является заинтересованным лицом в скорейшей реализации сделки. Юристы же работают на качество проверки данных и на защиту именно покупателя от мошеннической схемы, чем больше проведенных безопасных сделок, тем выше уровень доверия к профессионалу и больше клиентов. Проверка чистоты сделки юристом обойдется дополнительно в 50-60 тысяч рублей. Более дешевый вариант получить письменную консультацию юриста с алгоритмом действий по конкретной сделке – 5-12 тысяч рублей. Консультацию юриста по отдельным аспектам сделки можно получить в любой момент это обойдется в сумму до 3 тысяч рублей.

Основные риски в сделках по доверенности возникают в случае подписания договора купли- продажи доверенным лицом и получением им денег за квартиру. В остальных случаях действия доверенного лица особых рисков для покупателя и для продавца не несет.

Покупка квартиры по доверенности – достаточно рискованная сделка. Кроме риска того, что доверенность может быть отозвана в любой момент сделки, существуют риски мошеннических манипуляций недвижимостью, жертвой которых может стать простой покупатель.

Поэтому стоит избегать таких сделок, если нет возможности лично пообщаться с собственником. В случае необходимости заключения сделки по доверенности стоит привлечь к ее проведению профессиональных юристов и нотариуса. Деньги, потраченные на оплату услуг специалистов, явно будет меньшим расходом, чем потеря денег в результате действий мошенников.

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector