Оценка недвижимости для закладной

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать оценщика?

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке.

Оценка недвижимости для закладной

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе
На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Как повлиять на результат оценки

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»
Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут
Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир
Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ипотечный кредит выдается из расчета рыночной стоимости объекта. Если собственники квартиры оценивают ее дороже, чем оценочная компания, банк всё равно ориентируется на отчет и уменьшает сумму кредита. Поэтому стоимость покупаемой квартиры и рыночная стоимость, указанная оценщиком, не должны резко отличаться.

Если вам очень понравилась квартира, но она стоит дороже аналогов, поговорите с оценщиком. Если квартиру нужно оценить на определенную сумму, не бойтесь назвать ее. Оценщики войдут в ваше положение. Они могут поставить повышающий коэффициент на такие мелочи, как наличие стеклопакетов или хороший гарнитур на кухне, который якобы остается следующим хозяевам.

Для однокомнатной квартиры вилка в оценке достигает 600 000 рублей за счет повышающих коэффициентов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Во многих квартирах сделана перепланировка. Если она несущественная и не затрагивает несущих конструкций, банк, скорее всего, ее пропустит. Оценщики указывают в отчетах характер перепланировки и то, сколько стоит узаконить ее официально. Банк сам решает, выдавать кредит под квартиру с перепланировкой или нет.

Запомнить

  1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
  3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
  4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Запомнить

  1. Звоните в несколько оценочных компаний сразу. Ориентируйтесь на цену и сроки оценки. На всё уйдет минимум неделя.
  2. Выбирайте компанию с аккредитацией или со стажем. Так вы избежите мелких придирок банка к отчету. Можно сразу обращаться к проверенным банком оценщикам.
  3. Назовите оценщику желаемую сумму оценки квартиры. Он может пойти навстречу.
  4. Предложите выслать собственные фотографии. Оценщики любят дистанционную работу и, если можно будет составить отчет без выезда, скорее всего, согласятся.
  5. Оценка действительна 6 месяцев. Не тяните с покупкой.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector