Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

1.2.
Дарение жилых помещений

Несмотря на
то, что в последнее время сделки
в сфере недвижимости происходят,
в основном, с жилыми помещениями, находящимися
в собственности граждан, обмен муниципального
жилья по-прежнему не теряет своей популярности.  Согласно положениям, установленным ст.
67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого
помещения вправе с письменного согласия
проживающих совместно с ним членов семьи,
включая временно отсутствующих, произвести
обмен занимаемого жилого помещения с
другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя
и более нанимателями, проживающими в
одном или в разных домах, в одном или в
разных городах, курортных, дачных поселках
и других населенных пунктах. Следует
также добавить, что возможен еще и обмен
так называемого муниципального жилья,
то есть занимаемого гражданином по договору
найма, и жилого помещения, находящегося
в собственности гражданина.  Законом предусмотрены случаи, при которых
обмен жилого помещения не допускается.
То есть, если:

  • к нанимателю
    предъявлен иск о расторжении или изменении
    договора найма занимаемого им помещения;
  • обмен носит
    фиктивный характер;
  • дом (жилое
    помещение) грозит обвалом, подлежит сносу
    или переоборудованию для использования
    в других целях либо передается для государственных
    или общественных нужд;
  • дом подлежит
    капитальному ремонту с переустройством
    и перепланировкой жилых помещений;
  • помещение
    является служебным или находится в общежитии;
  • в связи с
    обменом жилищные условия одной из обменивающихся
    сторон существенно ухудшаются, в результате
    чего граждане становятся нуждающимися
    в улучшении жилищных условий.

Обмен жилых 
помещений считается совершенным с момента
получения обменивающимися сторонами
обменных ордеров.

Что касается современного
российского гражданского законодательства,
то в системе гражданско-правовых
договоров договор дарения выделяется
в отдельный тип договорных обязательств
благодаря наличию некоторых характерных
признаков, позволяющих квалифицировать
его в данном качестве. В числе таких признаков
можно назвать следующие особые черты
договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий
признак договора дарения, отличающий
его от подавляющего большинства гражданско-правовых
договоров, состоит в его безвозмездности.
Признак безвозмездности договора дарения
означает, что даритель не получает никакого
встречного предоставления со стороны
одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной
передачи вещи или права, то такой договор
дарением не признаётся. На практике такие
случаи иногда встречаются. При оформлении
договоров обменов жилыми помещениями
различных форм собственности на практике
можно встретить случаи «обмена квартиры
в порядке дарения».

На основании п. 2 ст.
170 ГК подобные сделки признаются притворными.
Вместе с тем, не превращает дарение в
возмездный договор возмещение дарителю
расходов, понесённых им в связи с дарением,
если они по условиям договора не входят
в ценность дарения. Во-вторых, признаком дарения является
увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение
имущества одаряемого должно происходить
за счёт уменьшения имущества дарителя. В-четвёртых, непременным признаком
договора дарения является согласие одаряемого
на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК,
одаряемый вправе в любое время отказаться
от дара до его передачи ему.

В этом случае
договор дарения считается расторгнутым.
При этом отказ от подаренного жилья должен
быть совершён в письменной форме. Кроме
того, такой отказ подлежит государственной
регистрации. В таких случаях даритель
вправе требовать от одаряемого возмещения
реального ущерба, причинённого отказом
принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений
происходит между близкими лицами (родственниками,
друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре
дарения могут выступать как граждане,
так и юридические лица. В качестве одаряемого
может выступать Российская Федерация,
её субъекты, а также города и иные муниципальные
образования в лице их органов.

В исключительных случаях закон даёт возможность
дарителю отказаться от исполнения договора
дарения либо вообще отменить дарение.
В первом случае отказаться от договора
дарения можно, когда имущественное или
семейное положение либо состояние здоровья
дарителя изменилось настолько, что исполнение
договора в новых условиях приведёт к
существенному снижению уровня жизни.

Второй случай отмены дарения регулируется
ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправе
отменить дарение, если одаряемый совершил
покушение на его жизнь, жизнь кого-либо
из членов его семьи или близких родственников,
либо умышленно причинил вред дарителю. Гражданский кодекс России предусмотрел 
пожертвование- новый вид дарения.

Субъектами пожертвования могут быть
граждане, лечебные воспитательные учреждения,
учреждения социальной защиты и другие
аналогичные учреждения, а также Российская
Федерация, её субъекты и муниципальные
образования. При этом на принятие пожертвования
не требуется чьего-либо разрешения или
согласия.

 1.3. Наследование жилья

Под наследованием
следует понимать переход имущественных
и некоторых личных неимущественных прав
и обязанностей физического лица, которое
умерло (наследодателя) к другим лицам
— его наследникам. Наследством является
совокупность этих прав и обязанностей. Наследственное право защищает собственность
физических лиц, стимулирует их материальную
заинтересованность в результатах работы,
наконец, укрепляет семейные отношения,
поскольку закон относит к наследникам
лиц, связанных с наследодателем кровным
происхождением, брачными отношениями,
усыновлением.

Нормами наследственного
права предусмотрена защита прав несовершеннолетних,
а также нетрудоспособных лиц. Наследованием являются правоотношения,
в которых имеются две стороны: наследодатель
и наследник. Наследодателями могут быть только физические
лица. Не могут выступать в качестве наследодателя
организации, так как в случаях прекращения
деятельности организаций порядок передачи
их имущества другим лицам или государству
определяется не нормами о наследовании,
а специальными правилами о ликвидации
или реорганизации юридических лиц.

Наследники — это указанные в завещании
или в законе лица, к которым переходят
гражданские права и обязанности наследодателя. Наследование возникает в случае смерти
физического лица или объявления его умершим
в установленном законом порядке, где
основанием возникновения наследственных
правоотношений является решение суда,
которое базируется на предположении,
что физическое лицо (наследодатель) умерло.

С этими юридическими фактами закон связывает
появление у наследников права на принятие
наследства, а у всех других лиц — обязанности
не препятствовать им в осуществлении
этого права. После принятия наследства
наследник становится участником одних
и тех же правоотношений, субъектом которых
раньше был наследодатель, то есть фактически
происходит замена субъекта в правоотношениях,
участником которых был наследодатель.

Кроме перехода прав, к наследникам переходят
также и имущественные обязанности наследодателя
(например, уплата долгов, возмещение причиненного
вреда и т.п.). Права и обязанности наследодателя,
которые входят в состав наследства, переходят
к наследникам как единое целое. Поэтому,
если наследник принимает какую-нибудь
часть наследства, то он считается таким,
который принял все наследство, принадлежащее
ему по закону или по завещанию, Такой
переход прав и обязанностей называется
универсальным правоприемничеством, где
наследство переходит к наследнику как
единое целое.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

От универсального правоприемничества
отличают правоприемничество сингулярное,
при котором к наследнику переходит не
вся совокупность прав и обязанностей
наследодателя, а лишь определенное количество
его прав (или обязанностей). Например,
если завещанием наследодатель возложил
на наследника обязанность передать какую-нибудь
из полученных по наследству вещей в пользование
третьему лицу, то это третье лицо будет
сингулярным правопреемником и вдобавок
получает соответствующее право не непосредственно
от наследодателя, а через наследника.

Наследование может быть двух видов:
по завещанию или по
закону. Во втором случае наследование
происходит независимо от воли наследодателя
и возможно тогда, если наследодатель
вообще не высказал своего желания определенным
образом распорядиться своим имуществом
на случай смерти или если его желание
является юридически недействительным.

В случае наследования по завещанию воля
наследодателя выражается в завещании.
В этом случае лицо имеет возможность
изменить предусмотренный законом порядок
перехода своего имущества в случае смерти.
Наследование по завещанию осуществляется
в соответствии с тем распоряжением, которое
оставил наследодатель на случай смерти.

Это распоряжение или же завещание является
выражением воли наследодателя, которую
он в той или иной форме фиксирует на случай
своей смерти. По своей правовой природе завещание является
односторонней сделкой и поэтому регулируется
не только нормами наследственного права,
но также подчиняется общим правилам о
заключении сделок и их недействительности.

Если на имущество составлено завещание,
и оно вступило в силу, то приоритет предоставляется
именно этому ввиду наследования. Если
завещания нет или оно признано недействительным,
или если все наследники по завещанию
отказались от наследства или умерли к
открытию наследства, то наступает наследование
по закону. В этом случае наследственное
имущество переходит к тем лицам, круг
которых исчерпывающим образом определен
в законе (наследники по закону).

2. ОСОБЕННОСТИ
РАБОТЫ ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ 

2.1.
Особенности оценки
жилой недвижимости
в России

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector