Оформление квартиры в новостройке в собственность

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

Для успешного оформления жилой недвижимости в новостройке необходимо соблюдение следующих условий:

  • завершение строительства нового дома и ввод его в эксплуатацию;
  • открытие государственной регистрации на данную новостройку, которое происходит при сдаче застройщиком установленного пакета документов;
  • наличие у собственника всех необходимых для регистрации прав на новую квартиру документов.

Если данные условия выполнены, регистрация квартиры в новостройке пройдет быстро и успешно, и владелец жилья получит регистрационное свидетельство.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Основная загвоздка, как правило, связана при оформлении документации с тем, что застройщик своевременно не сдал в регистрационный орган необходимую документацию либо (по предварительным договорам) не оформил на себя право собственности на соответствующую квартиру в новостройке.

В этом случае владелец жилья может:

  • дождаться когда застройщик все-таки оформит требуемую документацию;
  • обратиться в суд, чтобы ускорить оформление своей квартиры в новом доме.

Оформления недвижимости в новостройке

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Возможные сложности при покупке строящегося жилья

Для оформления собственности на жилье в новостройках покупателю нужно дождаться не только завершения строительства, но и окончания процедуры оформления застройщиком всей юридической документации. При этом, на практике, отделочные работы и оформление правовой документации, завершаются далеко не всегда одновременно.

В результате складывается не слишком приятная для владельцев квартир ситуация – дом достроен, квартиры отремонтированы и заселены, а право собственности еще не оформлено. Поэтому приобретатель жилья, не имеющий официальных документов на свою собственность, может до завершения всех юридических процедур столкнуться со следующими трудностями:

  1. Без подтвержденного права собственности владелец квартиры в новостройке не может в полной мере распоряжаться своим жильем, в том числе он не вправе продать, завещать или подарить приобретенную квартиру;
  2. Владелец, не имеющий на руках официальных документов, не может даже встать на регистрационный учет по месту жительства. В результате, из-за отсутствия прописки могут возникнуть трудности с трудоустройством, получением медицинской помощи, оформлением ребенка в школу или детский сад по месту проживания и другими подобными проблемами. Кроме того, отсутствие регистрации, особенно в крупных городах, может закончиться для гражданина проблемами с правоохранительными органами. Без регистрации достаточно сложно оформить загранпаспорт или поставить автомобиль на учет;
  3. Возможны ограничения и при использовании приобретенной квартиры в качестве залога для получения лицом кредита. Многие кредитные организации отказываются оформлять незарегистрированное жилье в качестве обеспечения либо предлагают менее выгодные условия по кредиту в сравнении с зарегистрированной недвижимой собственностью в качестве залога;
  4. Еще один недостаток длительного отсутствия регистрации квартиры в новостройке – это увеличение срока, в течение которого гражданин обязан заплатить подоходный налог при продаже своей квартиры. Налоговый кодекс освобождает продавца жилой недвижимости от уплаты соответствующего налога на доходы после трехлетнего владения этой собственностью. При этом срок начинает исчисляться лишь после регистрации прав собственника. Если же юридическое оформление квартиры в новом доме затягивается, то время владения собственностью даже при фактическом проживании в квартире не засчитывается в названный срок, и при продаже владелец жилья может понести дополнительные расходы;
  5. Возможны и дополнительные затраты, связанные с выплатой ипотечного кредита. Как правило, проценты по ипотеке на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, так как банку также будет сложно реализовать недостроенную недвижимость в случае невыплаты заемщиком долга. После оформления документации на жилье в новостройке, банк обычно снижает заемщику первоначальную процентную ставку. Следовательно, чем быстрее заемщик оформит собственность, тем меньше будет окончательная сумма переплаты. Если же процесс регистрации затягивается, владелец жилья, приобретенного с использованием ипотечных средств, несет определенные убытки;
  6. До момента регистрации прав собственника невозможно оформить льготы и дотации на коммунальные платежи.

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.

В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика.

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.

Этапы юридического оформления новостроек

Условно весь процесс регистрации построенного жилья можно разделить на несколько этапов.

1. Разрешение на ввод в эксплуатацию. Процесс оформления построенного дома начинается фактически с того, что компания-застройщик должна получить специальное разрешение на ввод этого дома в эксплуатацию.

Интерьер квартиры

Выданное контролирующими органами государства разрешение подтверждает, что при проверке было установлено соответствие новостройки обязательным стандартам и требованиям, предъявляемым к жилым домам, а также отсутствие нарушений.

Теоретически, данный документ является основанием для начала заселения жильцов в новые квартиры. Помимо названного разрешения, застройщик также должен оформить акт реализации инвестиционного контракта на строительство.

2. Обмер фактической площади в квартире. Замер площади квартиры в сданной новостройке осуществляется сотрудниками БТИ. Данная процедура обязательна, поскольку фактическая площадь жилья в новостройках зачастую существенно отличается от площади квартиры, задекларированной в момент заключения соглашения компанией-застройщиком.

Если при замерах обнаруживается разница, участник долевого строительства и застройщик проводят окончательные расчеты по соглашению. Если фактическая площадь окажется меньше заявленной в договоре, застройщик возвращает разницу, и, наоборот, если фактическая площадь новой квартиры больше оплаченной дольщиком, необходимо сделать доплату.

На практике распространена ситуация, когда возврат разницы компанией-застройщиком сильно затягивается. Иногда дольщику приходится даже добиваться соответствующей компенсации через судебные органы.

В любом случае, независимо от того, кто задерживает обязательную выплату – дольщик или застройщик, без урегулирования финансовых отношений между ними и подписания документов, подтверждающих окончательные взаиморасчеты сторон, процесс регистрации прав на жилье не продвинется дальше.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

3. Подписание акта передачи, свидетельствующего об отсутствии у владельца квартиры претензий к застройщику. На данном этапе участнику долевого строительства в новостройке рекомендуется внимательно подойти к осмотру жилья и подписанию акта, так как потом предъявить какие-то претензии к застройщику, касающиеся качества работ, будет весьма проблематично.

4. Регистрация прав владельца квартиры в новостройке.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

  • прием заявления о государственной регистрации права;
  • правовая экспертиза поданных документов,
  • проверка их подлинности, законность данной сделки,
  • выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
  • внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2017 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Пакет необходимых документов

Перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган, должен включать:

  1. Заявление о регистрации квартиры, купленной в новостройке;
  2. Договор долевого строительства (или другой правоустанавливающий договор), заключенный приобретателем квартиры с компанией-застройщиком;
  3. Поэтажный план и экспликация приобретенной квартиры, оформленные собственником самостоятельно в БТИ;
  4. Акт приема-передачи жилья, подписанный и покупателем, и застройщиком;
  5. Паспорт;
  6. Квитанция, свидетельствующая об уплате заявителем госпошлины;
  7. Доверенность, удостоверенная нотариусом (если документацию в регистрационный орган передает доверенное лицо владельца квартиры).

Собственникам жилья, которые приняли решение регистрировать недвижимость самостоятельно, рекомендуется сначала все-таки дождаться того момента, когда компания-застройщик сама юридически оформит хотя бы одну квартиру.

Это гарантирует владельцу приобретенной квартиры отсутствие задержек регистрации, связанных с недостатками документации, выдаваемой застройщиком. Кроме того, и сама процедура регистрации, как правило, проходит быстрее, так как пакет документов, общий для всего многоквартирного дома в целом, уже проверен регистрационным органом при первичной регистрации, а оставшиеся (непроверенные) документы требуют меньше времени для проверки.

Как уже говорилось, процедура регистрации не всегда совпадает с моментом заселения в новую квартиру. Уже после подписания акта приема-передачи достроенной квартиры, собственник может в нее заезжать, производить ремонтные работы и проживать на приобретенной жилплощади. Сам факт отсутствия оформленного в юридическом порядке права собственности никак не мешает использовать новое жилье для проживания.

Пакет документов включает:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт заявителя;
  • договор долевого участия или переуступки прав;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • технический паспорт;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию (обычно подает застройщик, но могут потребовать).

В случае оформления ипотеки также понадобятся:

  • кредитный договор;
  • закладная из банка.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

При покупке квартиры супругами в общую собственность необходимо предоставить свидетельство о браке. Если владелец жилья несовершеннолетний – разрешение из органов опеки и свидетельство о рождении. Когда квартира оформляется не собственником – доверенность, заверенную нотариусом.

Мужчина за ноутбуком

Оформить квартиру в собственность можно в онлайн-режиме

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

Пример

Супружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Заключение

Оформление квартиры в новостройке в собственность

После завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию осуществляется передача квартир от застройщика к участникам долевого строительства согласно заключенным договорам, которая фиксируется подписями сторон в актах приема-передачи.

Государственная регистрация прав собственности на каждое жилое помещение осуществляется либо строительной компанией, либо самостоятельно владельцами квартир.

Для оформления собственности необходимо уплатить государственную пошлину, собрать пакет предусмотренных законодательством документов и вместе с заявлением подать их в регистрационную службу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Завершается процедура регистрации внесением данных в ЕГРП о зарегистрированном праве собственности на жилье.

Вопрос

Оформление квартиры, приобретенной по договору долевого участия, на третье лицо

Мой сын купил в новостройке квартиру по договору долевого участия. Для этой цели он взял в одном из банков ипотечный кредит. Ему удалось досрочно погасить его и снять с квартиры обременение. На сегодня дом достроен и введен в эксплуатацию. Квартиру сын принял, как положено, по акту приема-передачи, но зарегистрировать ее хочет на меня. Допустимо ли это по закону?

Ответ

Законодательство допускает оформление на близкого родственника права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве. Для этого до подписания акта приема-передачи жилого помещения заключается договор уступки права, который регистрируется в Росреестре.

Поскольку в данном случае передача квартиры является состоявшимся фактом, о чем свидетельствует подписанный передаточный акт, ваш сын может оформить право собственности только на себя. После получения в регистрационной службе соответствующих документов, он станет полноправным собственником квартиры, что даст ему право распоряжаться нею по своему усмотрению. Поэтому, если он изъявит такое желание, то вполне может переоформить собственность на вас по договору дарения.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector