Что выгоднее: вторичка или новостройка

О моих квартирах

Первую квартиру мы с мужем купили в декабре 2014 года. Это была новостройка. До нее у нас не было собственного жилья — мы снимали однушку на окраине Москвы. А потом родители подарили нам на свадьбу 3 150 000 Р, и мы решили вложить их в недвижимость.

Мы искали квартиру в пределах 5 км от Мкада и стоимостью до 4 млн рублей. Нам идеально подошла однушка площадью 35,4 м² в подмосковных Люберцах. Дом должны были достроить через год, квартира стоила 3 850 000 Р. Недостающие 700 000 Р я взяла в ипотеку под 13% годовых на пять лет. Погасила ее досрочно, за 11 месяцев. Через год мы получили ключи, сделали в квартире ремонт и переехали.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

В итоге купили четырехкомнатную квартиру площадью 99,8 м² на вторичном рынке. Она стоила 10 150 000 Р. Однушку продали за 4 500 000 Р, добавили 2 150 000 Р личных сбережений — это был наш первоначальный взнос. На 3 500 000 Р я взяла ипотеку под 8,9% годовых сроком на 30 лет. В этой квартире мы сейчас и живем.

Характеристика типов жилья

Различают два основных метода приобретения недвижимости: путем участия в долевом строительстве или заключения договора купли-продажи с собственником. В первом случае дом, в котором располагается квартира, еще не построен и не был сдан в эксплуатацию. Другими словами, такой тип недвижимости не имеет собственника.

Первичный рынок – это предложение участия в долевом строительстве. Жилье такого типа существует только документально – в смете. Составляется договор, на основании которого после завершения строительства и проведения всех необходимых коммуникаций, застройщик передает права на жилье дольщику.

В случаях, когда дом построен, а квартиры не распроданы полностью, владелец земельного участка оформляет право собственности на себя. Здесь и уместно применить понятие «вторичное жилье». Что такое оно значит? Все просто: у квартиры появился собственник. Она перешла в чье-то владение и теперь считается элементом вторичного рынка.

Что было дешевле на момент покупки

Вообще, жилье в Москве бывает четырех классов: эконом, комфорт, бизнес и элитное. Самое дешевое жилье — экономкласс. Это типовые дома без консьержей, огороженной территории, дизайнерской детской площадки и других наворотов. Такое жилье мы с мужем и выбирали. И внутри экономкласса новостройки оказались дешевле вторичного жилья.

В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры, если квартира в новостройке получится больше
В договоре долевого участия всегда есть пункт о доплате за лишние квадратные метры, если квартира в новостройке получится больше

Но мы все равно считали покупку выгодной. Судя по объявлениям, в 2014 году однушка экономкласса на вторичном рынке обошлась бы нам в 4 300 000 Р. Мы радовались, что сэкономили 422 250 Р, а о том, что новостройке еще нужен ремонт, не думали.

Что выгоднее: вторичка или новостройка

Но бывает, что в одном районе продается жилье разного класса. Тогда новостройка выходит дороже вторичного жилья, если оно классом ниже. В этом мы убедились в 2018 году, когда покупали свою вторую квартиру.

В итоге мы купили квартиру на вторичном рынке в доме попроще — экономкласса. Он находился через дорогу от нашей новостройки, ему было семь лет. Из изысков был только холл с зеркалами на первом этаже. Четырехкомнатная квартира площадью 99,8 м² в этом доме обошлась в 10 150 000 Р. Она была уже с ремонтом и хорошим оборудованием: теплыми полами, датчиками подтопления, бойлерами, джакузи, кондиционерами и фильтрами очистки воды.

Так мы сэкономили на статусе дома и за меньшие деньги получили отличную квартиру, в которую сразу переехали. Живем в ней уже полтора года, а новостройка, в которой сначала присмотрели трешку, еще даже не введена в эксплуатацию.

Разница в ценах на первичное и вторичное жилье

Тщательно рассматривать и анализировать ситуацию на разные типы квартир заставляет разница в их стоимости. Первичный рынок обычно предлагает более выгодные сделки, чем «вторичка». В крупных городах работает над проектом новостроек несколько застройщиков. Сравнив их условия, можно неплохо сэкономить.

Вторичное жилье обычно дороже еще непостроенных квартир. Это вполне объяснимо тем, что, по сравнению с первичным рынком, реально существующая квартира обладает преимуществами: ее можно посмотреть и переехать довольно скоро. Риски при совершении таких сделок минимальны. Все меняется с точностью до наоборот в тот момент, когда первичная недвижимость приобретает собственника или квартиры продаются на последних этапах строительства.

Ставки по ипотеке

По моему опыту, ставка по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное, на 0,3—0,5%. Так, на квартиру в новостройке в конце 2014 года банк одобрил мне ставку 13%. Я узнавала, что с моим первоначальным взносом на вторичное жилье она была бы от 13,5%.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми тоже действует только на новостройки. Если в семье хотя бы двое детей, ставка будет 6% на весь срок кредита, а на Дальнем Востоке — 5%. Но наши дети родились после того, как я выплатила ипотеку за новостройку, поэтому господдержкой я не воспользовалась.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что влияет на ценообразование вторичного жилья?

В России еще велик процент прямых продаж квартир, без использования услуг посредника. Зачастую это приводит к необоснованным ценам, которые «берутся с потолка» на основании того, какую стоимость просит за подобную квартиру сосед. Не каждый способен рассчитать объективную сумму сделки. В целом это значительно искажает действительность и влияет на рынок.

Фактор удобства также серьезно завышает стоимость. Например, вторичное жилье в Москве весомо отличается в цене, в зависимости от района, удаленности от метро. Кроме того, продавцы «вторички» редко торопятся и не заинтересованы сильно уступать в стоимости. Тогда как застройщик нуждается в поступлении средств, чтобы продолжить строительство и готов предоставить неплохую скидку, покрывающую все неудобства, связанные с ожиданием и возможными рисками.

Траты на жилье в ожидании переезда

Оценка вторичного жилья. Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, мне пришлось заказать его оценку. Ее требовал банк, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки и цена на нее не завышена. Для новостройки это не нужно.

Оценщики нашли в квартире со вторичного рынка неузаконенную перепланировку: система вентиляции в ванной была закрыта стеной с декоративными нишами. Оценщики решили, что ниши, уходя вглубь, перекрыли вентиляционную систему дома. Такую перепланировку невозможно узаконить, и банк сначала отказал мне в ипотеке.

Но продавец разобрал ниши и отправил фото целых вентиляционных труб в оценочную компанию. Делать ниши заново было дорого, поэтому дыры закрыли плиткой. Зато компания переделала отчет — и банк одобрил ипотеку. За переделку я заплатила 1000 Р.

Оценщик указал и другие недочеты: по техпаспорту один дверной проем был пустой, а по факту в нем стояла дверь. Унитаз и умывальник предыдущий владелец поменял местами. Но такие мелочи легко узаконить: за 700 Р я оформила у нотариуса обязательство, что сделаю это в течение 6 месяцев после покупки. Правда, это обязательство я так и не выполнила, а банк и не заметил.

Всего я потратила на оценку вторичного жилья и нотариальное обязательство 6700 Р. С новостройками таких расходов и проблем с перепланировкой не бывает.

Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредили
Эти декоративные ниши находились в стене, закрывающей систему вентиляции. Специалисты по оценке решили, что ниши ее повредили

Плюс вторичного жилья в том, что в него мы переехали сразу после покупки. Точнее, через четыре дня после того, как Росреестр зарегистрировал договор купли-продажи. Этот срок мы заранее прописали в договоре.

А с новостройкой мы год ждали конца строительства — и все это время платили за съемную квартиру 23 000 Р в месяц. Еще два месяца шел ремонт. Так за 14 месяцев мы отдали за съемное жилье 322 000 Р. Если бы купили тогда вторичное жилье, сэкономили бы эту сумму.

В договоре купли-продажи вторичного жилья мы указали, что продавец освободит квартиру через четыре дня после регистрации договора. Такой короткий срок бывает не у всех, мне повезло, что продавец на него согласился
В договоре купли-продажи вторичного жилья мы указали, что продавец освободит квартиру через четыре дня после регистрации договора. Такой короткий срок бывает не у всех, мне повезло, что продавец на него согласился

Разновидности вторичного жилья

Что выгоднее: вторичка или новостройка

Одним из качеств, привлекающих будущих собственников рассматривать предложения рынка вторичного жилья, является разнообразие выбора. Найдется немало вариантов квартир на любой вкус: с шикарным ремонтом или голыми стенами, в центре города или на отшибе. Некоторые хозяева продают укомплектованное всем необходимым жилье, что очень удобно для тех, кто покупает его впервые.

В зависимости от того, каково качество квартиры, вторичное жилье условно делят на следующие категории:

  • низкокачественное или неблагоустроенное – отсутствуют некоторые привычные удобства в виде отопления, водоснабжения и прочего;
  • стандартное – квартиры в типовых постройках этажностью до 16, имеющие смежные комнаты и небольшие кухни;
  • улучшенное – характеризуется изолированными комнатами, дополнительными кладовыми помещениями, увеличенными площадями кухни, этажностью до 16;
  • элитное – новостройки, возведенные по собственным проектам, обладающие просторными изолированными комнатами и дополнительными удобствами в виде охраны, парковки и прочего.

Расходы на сделки

Сделка по покупке новостройки обошлась нам почти в десять раз дороже, чем по покупке вторичного жилья.

Чтобы юрист мог действовать от моего имени, пришлось сделать на него нотариальную доверенность за 700 Р.

Еще мой муж оформил у нотариуса заявление, что он не против покупки квартиры на совместно нажитые деньги. Это тоже стоило 700 Р. В итоге на оформление сделки по новостройке мы потратили 16 400 Р.

Квартиру со вторичного рынка мы купили у физического лица по договору купли-продажи. Я и продавец вместе отнесли договор в Росреестр, за его регистрацию напополам заплатили пошлину — 2000 Р, то есть по 1000 Р каждый.

Муж снова оформил за 700 Р нотариальное заявление, что не против покупки. Суммарно оформление сделки по вторичке стоило нам 1700 Р.

Преимущества предложений вторичного рынка

Рассматривая к покупке недвижимость, вторичное жилье часто выдвигают на приоритетную позицию. Почему так происходит? Неужели квартира, поменявшая с десяток владельцев, милее свежего, действительно нового жилого помещения? Все просто: «вторичка» имеет множество преимуществ, на основании которых решение об ее приобретении наталкивает на мысль большего удобства и выгоды:

  • огромный выбор квартир разного типа, этажности, района проживания;
  • быстрое оформление документов и переезд;
  • возможность увидеть будущую квартиру «вживую»;
  • наличие ремонта, а возможно даже мебели и техники;
  • меньшая ставка ипотечного кредитования.

По мнению многих покупателей, имеет больше преимуществ именно вторичное жилье. Что такое приобретение б/у квартиры? Всего лишь переоформление документов и передача денег, занимающее не более двух недель времени. Это быстрый и «прозрачный» вариант приобретения недвижимости.

Недостатки вторичного жилья

Недвижимость – лучший способ вложения денег, который 100% окупит себя и принесет выгоду. Но это, к сожалению, и распространенное оружие мошенников, которые осуществляют сделки незаконно. Покупатели обычно даже не рассматривают «первичку» в связи с высоким риском заморозки стройки. Однако, если взглянуть на проблему здраво, приобретение вторичного жилья порой связано с куда более серьезными юридическими проблемами.

Мошенники могут предлагать купить квартиру по заниженной цене, совершая незаконную сделку. Став участником такого действия, покупатель отдает деньги ни за что. Права собственности он, в конце концов, лишается, и остается на улице, еще и без средств. Чтобы избежать подобных проблем, следует убедиться, что квартира:

  • не является предметом имущественных споров;
  • не находится в залоге или под арестом;
  • никто из родственников не имеет права ее наследования;
  • действительно принадлежит лицу, осуществляющему сделку.

Юридическая «чистота» вторичного жилья – основная и главная проблема его приобретения. Помимо этого весомого отрицательного момента, «вторичка» может показать себя не с лучшей стороны и в следующем:

  • старые коммуникации;
  • неприятные соседи;
  • завышенная стоимость;
  • установленные многолетним проживанием порядки;
  • ветхость конструкций.

Ремонт в новостройке

Мы купили новостройку с нулевой отделкой, голыми бетонными стенами и без межкомнатных перегородок. Электричество шло до щитка в прихожей. В ванной были трубы с горячей и холодной водой, но к будущим умывальнику, унитазу и ванне их надо было вести самостоятельно.

Нам понравилось, что в квартире можно все сделать на свой вкус: выбрать любые обои и плитку, где угодно установить розетки и поставить стены.

Черновая отделка. Во время черновой отделки стены покрывают цементом и выравнивают. В них замуровывают электропровода, делают выводы под освещение и розетки. В ванной и туалете трубы проводят туда, где будут стоять унитаз, ванна, стиральная машина и умывальник.

Черновую отделку мы заказали у застройщика. Начальник бригады обещал сам закупить материалы и сделать все за три недели. Нас не насторожило, что в договоре он «на всякий случай» указал три месяца. Мы внесли полную предоплату — 250 000 Р — и уехали на море. Позже поняли, что переплатили: наши соседи отдали за черновой ремонт такой же квартиры 180 000 Р. Материалы они покупали сами, а мастеров искали через интернет.

Вернувшись с моря, мы увидели, что в квартиру никто даже не заходил. А про три недели начальник бригады забыл. Тогда я решила давить на жалость: сказала, что хозяйка нашей съемной квартиры уже нашла новых жильцов и нам негде жить. В итоге так надоела начальнику, что он приказал начать ремонт на следующий день.

Потом я регулярно звонила ему и жаловалась, что квартиру медленно ремонтируют. И через три недели ремонт действительно доделали.

Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки. Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригады
Мы с мужем прикинули, где что поставим и где сделаем розетки. Начертили план расположения розеток и выключателей и отдали его начальнику бригады

Чистовая отделка. Для чистовой отделки мы искали мастеров на «‎Профи-ру». Выбрали по отзывам хорошего плиточника, обойщицу и сантехника.

Например, один работник должен был штукатурить стены. Но заявил, что мы должны не только платить ему за работу, но и привозить еду и купить раскладушку. Мы отказалась от услуг этого мастера и наняли другого. У него было свое оборудование, а жил он в соседнем доме и в раскладушках не нуждался.

На чистовой ремонт мы потратили 370 000 Р. Через год продали эту квартиру в идеальном состоянии.

Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для{amp}amp;nbsp;сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого
Один мастер неаккуратно вырезал отверстие для сливной трубы и испортил плитку. Мы не стали ждать, когда он испортит что-то еще, и наняли другого

Нашей квартире со вторичного рынка черновой ремонт не понадобился. Стены были уже ровные, сделана электроразводка, в ванной работали унитаз, ванна и умывальник. Из чистовой отделки нам не нравились только обои: кое-где они отходили. Зато в квартире сразу можно было жить, а то, что не нравится, исправлять постепенно.

У квартиры с ремонтом был только один минус: мы не знали, где в стене спрятаны провода. Боялись, что станем крепить плинтус и пробьем интернет-кабель. Но получилось еще хуже. В детской мастер крепил к стене шкаф и пробил перфоратором трубу от кондиционера. Он висел в смежной гостиной, а труба оказалась выведена насквозь через стену и шла вдоль стены детской.

Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без{amp}amp;nbsp;балконного блока в ней было холодно
Так выглядела детская, когда мы покупали квартиру на вторичном рынке. Обои нам не нравились, а без балконного блока в ней было холодно

Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?

Необходимость покупки жилья особенно остро стоит в крупных городах и столицах, где очень сложно найти хорошие и недорогие квартиры. Вторичное жилье (Москва, Санкт-Петербург) – порой единственный выход подобрать лучший вариант для себя. Конечно, чтобы найти подходящую квартиру в этих городах, придется пересмотреть немало объявлений и встретиться со множеством владельцев.

Где искать предложения? Интернет-ресурсы станут удобным методом поиска квартиры. Вторичное жилье на «Авито» предлагает большое количество вариантов, которые можно подобрать по расширенному поиску, включающему стоимость, район, площадь жилого помещения, этажность дома, количество комнат и прочие показатели.

Вторичное жилье с годами не теряет своей актуальности. Людям проще купить то, что они могут увидеть воочию. Играет роль и быстрота сделки: оформление в течение нескольких недель прибавляют уверенности в том, что деньги не пропадут зря.

Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:

  • по договору долевого участия у юридического лица;
  • по праву переуступки в строящемся объекте – у юридического или физического лица;
  • по договору купли-продажи в реконструируемом объекте – у юридического лица.

Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.

Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.

Бытовые минусы

Что выгоднее: вторичка или новостройка

Грязь. После ремонта пыль в новостройке оседала три недели, приходилось каждый день мыть полы и протирать мебель. Но от квартиры все равно было ощущение новизны и свежести.

Во вторичном жилье такого не было. Прежние хозяева нашей второй квартиры явно не следили за чистотой. Под подоконники и раковины были прилеплены жвачки, батареи поросли пылью, а слив в раковине на кухне был забит. Но хуже всего выглядела сантехника. Было чувство, что унитазы никто никогда не мыл, ванна была вся жирная, а умывальник покрыт известковым налетом. На уборку я потратила неделю.

В квартире со вторичного рынка мы с такими проблемами не столкнулись: соседи давно сделали ремонт.

Насекомые за два года в нашей новостройке не завелись. Зато жилье со вторичного рынка мы купили уже с «соседями». В первый же день обнаружили в ванной блестящих длинненьких насекомых — чешуйниц. Прежний хозяин сказал, что не обращал на них внимания и никак не боролся. Мы делали для них ловушки, рассыпали под ванной борную кислоту. В итоге помог только фумигатор.

Запахи. Запахи были в обеих наших квартирах. В новостройке соседи постоянно что-то красили. А в квартире со вторичного рынка у хозяина был невоспитанный кот, запах выветривался недели три.

Что в итоге оказалось выгоднее

Мы с мужем думали, что выгодно купили свою новостройку: она стоила дешевле аналогов на вторичном рынке, ставка по ипотеке была ниже, а страховать мне пришлось только жизнь и здоровье. Но на сделку мы в итоге потратили больше, чем когда покупали вторичное жилье. И пока квартира строилась, много денег ушло на съемное жилье, а потом — на ремонт.

вторичное жилье что такое

Но для себя мы навсегда сделали выбор в пользу вторичного жилья. Сделка по его покупке обошлась дешевле, в квартиру мы переехали сразу, и нам не пришлось делать ремонт с нуля. Если не учитывать стоимость квартир и проценты по ипотеке, мы потратили на вторичное жилье в 12 раз меньше, чем на новостройку.

Траты на жилье между покупкой и переездом

Доплата за лишние квадратные метры

Ипотечное страхование в первый год

Оценка жилья для ипотеки и обязательство узаконить перепланировку

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector