Непосредственное управление: плюсы и минусы

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

  • представляет интересы жильцов;
  • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
  • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
  • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

В жилищном законодательстве предусмотрено три формы управления:

  1. Частные управляющие компании.
  2. ТСЖ или ЖСК.
  3. Непосредственное управление.

Каждый из способов имеет свои особенности как положительные, так и отрицательные. Перед внедрением одного из перечисленных видов хозяйственной деятельности, требуется тщательное изучение и согласование со всеми собственниками квартир.

На данный момент нас интересует «непосредственное управление домом». Рассмотрим детально этот метод.

Непосредственное управление применимо исключительно в домах, где количество квартир не превышает 16.

  1. Решение о смене способа управления принимается на общем собрании жильцов, а затем вносится в протокол.
  2. Создается инициативная группа или полномочия делегируются лицу, действующему в интересах дома. Для этого оформляется доверенность на это лицо.
  3. В адрес управляющей компании направляется заявление на прекращение ее полномочий в отношении данного дома и прикладывается копия протокола решения общего собрания жильцов. Управляющая компания обязана передать инициативной группе или уполномоченному лицу технический паспорт и всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.
  4. Далее направляется заявление на обслуживание в ресурсоснабжающие компании с приложением копий протоколов решения собрания жильцов, и документацией на дом.
  5. Полученный проект договора каждый собственник подписывает лично.

I. Непосредственное управление: суть идеи

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями,любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме. При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

Причиной тому служит имеющееся в доме юрлицо в лице управляющей компании. Формально через нее проходят все договоры с монополистами, а также платежи за коммунальные  услуги. Разобраться, куда и сколько денег ушло, имелись ли в таком-то месяце средства на текущий ремонт или же их разворовали, в царящем хаосе проблематично.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою  шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

Главная причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов  монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

В доме — коррумпированная управляющая компания В доме ТСЖ
(или независимая от властей некоррумпированная УК с адресным подходом)
В доме — непосредственное управление
Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром (обычно МУП ЕИРЦ и др. не имеющими отношения к дому структурами). Сбор квартплаты производится ТСЖ по единой квитанции, деньги поступают на его счет, остаются «в доме». Жильцы не знают, что такое «квартплата». За газ они платят напрямую «газовикам»,
за электричество — электросетям»,
за воду – водоканалу, за тепло — «теплосети». Деньги, собранные
на содержание жилья, сразу же направляются непосредственно
на эти цели.
Собранные в «единый мешок» по счет-квитанции деньги необходимо «расщеплять»: отдельно — за воду, отдельно — за газ, отдельно — за электричество, тепло, содержание дома. За эту услугу подконтрольные местным властям расчетные центры заламывают высокие комиссионные. Собранные деньги также необходимо расщеплять и отделять расходы на «нужды дома»
от внутриквартирного потребления ресурса, чем занимается непосредственно ТСЖ (зарплата бухгалтеру покупка программного обеспечения).
Операция отсутствует
за ненадобностью, поскольку платежи расщеплены в процессе сбора.
А тем временем и наша «коррумпированная УК»,
и «добросовестное ТСЖ» вынуждены выполнять идиотскую работу, сперва «сливая» платежи в единый котел, а затем — вновь разделяя их на составляющие.
Чтобы получить платежи, руководитель коррумпированной УК должен идти к директору расчетного центра «на поклон», в смету ложатся расходы на «борзых щенков» и прочие нюансы.
При этом разворовать платежи могут как расчетный центр, так и управляющая компания (или сразу обе инстанции).
Проблема отсутствует, риск воровства со стороны председателя ТСЖ — низкий, так как
в отдельно взятом доме экономика достаточно прозрачна.
Проблема полностью отсутствует: все абсолютно прозрачно да и воровать нечего.
Управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за своевременную оплату. Компенсация долгов неплательщиков производится из средств «содремжила». Если задолжников в доме нет, собранный «содремжил» направят на компенсацию неплатежей других домов,
у управляющей компании их сотни.
ТСЖ несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за их своевременную оплату. Суды с задолжниками, услуги коллекторов, пени приходится компенсировать
из «содремжила».
За неимением юрлица проблема возникает только у самих должников перед поставщиками коммунальных ресурсов.
На оставшиеся средства (а вернее, крохи) с «содремжила» управляющая компания обязана содержать дом по стандартам, предусмотренным федеральным законодательством.
Но в результате она ничего не сделает, а оставшиеся «крохи» уйдут на штрафы или взятки проверяющим инстанциям.
Добросовестное ТСЖ содержит дом на существенно поредевшие средства. При непосредственном управлении проблема одна на что тратить собранные деньги и какого подрядчика нанять для их освоения. Впрочем, если нет надобности, подрядчика можно не нанимать, начав самостоятельный ремонт,
и просто купить стройматериалы.

Положительные стороны

  • Прозрачность платежей за коммунальные услуги. Ежемесячно каждый собственник самостоятельно перечисляет на счета ресурсоснабжающих организаций денежные средства. Объем услуг и потребление ресурсов контролируется уже самим жильцом квартиры.
  • Предоставление услуг в индивидуальном порядке. Предполагается, что собственник самостоятельно принимает решение, какими коммунальными услугами он будет пользовать и соответственно платит только за них.
  • Экономия на содержании обслуживающих компаний. Отпадает необходимость оплачивать функции управляющих компаний или взносы ТСЖ. Лицо, которое уполномочили на деятельность, связанную с управлением дома действует на безвозмездной основе.
  • Внесение взносов на капитальный ремонт только при необходимости. Потребность в ремонтных работах определяется на общих собраниях. Расчеты с подрядчиками осуществляются только по тем видам работ, которые действительно требуются в конкретном случае.
  • Внесение платежей на усмотрение собственника. Собственник сам определяет, какие общедомовые нужды он готов оплатить. Никто обязать его не имеет право.
  • Сроки устранения аварийных ситуаций и текущих ремонтов зависят от решения собственников. Затягивание или отказы проведения необходимых ремонтных работ по причине отсутствия средств на счету дома как это могло быть в случае с управляющими компаниями теперь невозможны.
  • Трудность в назначении уполномоченного. Проблематично найти добровольца для выполнения функций, которые обычно берет на себя управляющая компания. Не каждый готов тратить свое личное время для решения задач и проблем дома без уплаты жалованья.
  • Поиск подрядных организаций. Уполномоченному жильцами лицу приходится самостоятельно подбирать подрядные организации, для выполнения ремонтных работ.
  • Невозможность участвовать в федеральных и муниципальных жилищных программах. Переход на непосредственную хозяйственную деятельность лишает возможности участвовать в государственных программах. То есть придется своими силами и за счет собранных с жильцов средств облагораживать придомовую территорию, устанавливать детские площадки, мусорки и лавочки.
  • Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за поставку ресурсов только до определенной границы, которой считается либо стена дома, либо общедомовой прибор учета. За техническую неисправность общедомового имущества при подаче тепла, воды, электричества отвечают жильцы. Поэтому для его нормального функционирования, собственники обязаны заключить с обслуживающей организацией договор содержания и ремонта этого имущества.
  • Судебные разбирательства. В случае возникновения спорных ситуаций с подрядчиками, снабженческими компаниями все судебные разбирательства ложатся на плечи собственников в лице уполномоченного представителя.
  • Распределение долгов между жильцами. Оплата за пользование ресурсами рассчитывается, исходя из показаний общедомового счетчика, и распределяется между собственниками квартир. Добросовестным плательщикам приходится оплачивать долги неплательщиков. В судебном порядке добросовестные жильцы могут взыскать сумму задолженности, а ресурсоснабжающие организации прекратят обслуживать квартиры таких должников.

III. Организационные моменты

1) Совет дома

При непосредственном управлении наличиесовета дома,а также председателя совета дома обязательно. За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях. При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома.Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным жилым домом

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХплюс ремонтируют собственное жилье.     

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги. Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности.Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления. Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически. Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

3) Подрядчики

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы  вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

А к таковым работам относится лишь вывоз мусора.В документ не включили даже обслуживание лифтов, которое не может производить отдельный человек, не организация.

При непосредственном управлении договоры можно заключать и сразу с несколькими подрядчиками. Об этом свидетельствует пункт 32 Постановления Правительства РФ №491: «при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений».

Определиться с перечнем необходимых работ можно, заглянув в список обязанностей управляющей компании.Из него однозначно следует вычеркнуть дорогостоящие «управленческие» мероприятия. А затем — в соответствии с оставшимися потребностями, подобрать одного или нескольких подрядчиков.

И далее — оплата подрядчикам ежемесячно производится на основании актов выполненных работ, принимаемых и подписываемых председателем совета дома. Платежи начисляются каждой организацией отдельно каждому из жильцов в соответствии с его площадью квартиры – пропорционально общей площади всех квартир и общей стоимости сметы.

IV. Оргвыводы

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям. Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами. Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.

▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.

▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ. Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь. Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.

▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении. Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши. Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

Вывод

domruk22

Можно резюмировать, что наряду с положительными моментами непосредственного управления существует масса отрицательных сторон.

Собственники должны основательно подойти к своему решению, ведь получая определенную независимость от частных компаний, они столкнутся с задачами, которые могут быть не под силу неосведомленному человеку. А ввиду занятости современных людей, трудно будет найти добровольца, который возложит на себя ряд функций связанных с обслуживанием дома.

Похожие записи

  • Менеджер по туризму: плюсы и минусы профессииМенеджер по туризму: плюсы и минусы профессии
  • Недвижимость в Анталии: стоит ли покупать, плюсы и минусыНедвижимость в Анталии: стоит ли покупать, плюсы и минусы
  • Стоит ли переводить квартиру на пьющего сына?Стоит ли переводить квартиру на пьющего сына?
  • Стоит ли страховать свою квартиру: плюсы и минусыСтоит ли страховать свою квартиру: плюсы и минусы
  • Основные плюсы и минусы муниципальной собственностиОсновные плюсы и минусы муниципальной собственности
  • Стоит ли регистрировать баню на дачном участке?Стоит ли регистрировать баню на дачном участке?
  • Покупка недвижимости на Мальте: плюсы и минусыПокупка недвижимости на Мальте: плюсы и минусы
  • Жилищные кооперативы: стоит ли вступать, плюсы и минусыЖилищные кооперативы: стоит ли вступать, плюсы и минусы
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector