Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры

1. Вы узаконили перепланировку квартиры?

Если на глаз вы не можете определить, делали в квартире перепланировку или нет, попросите у продавца технический паспорт. Сверьте по нему, расходится ли реальное состояние квартиры с тем, что написано на бумаге. Обратите внимание на санузел – раздельный он или совмещенный, кладовку – отражена ли она в техпаспорте.

Если различия налицо, попросите показать документы, подтверждающие, что перепланировка была согласована с БТИ. Увы, без этого продавать квартиру, дарить или передавать в залог нельзя. Суд может наложить штраф за незаконную перепланировку уже на вас, после того как вы купите жилье. К тому же расходы по возвращению квартиры в исходное состояние лягут на ваши плечи.

Риелтор – ваш помощник, но не друг

Нужно понимать, что для риелтора главное, чтобы сделка совершилась, и он получил свой процент. После этого он ни за что не отвечает, а вам главное, чтобы квартиру у вас потом не забрали, то есть вас интересует безопасность. Если через полгода к вам придут родственники продавца и решат оспорить сделку – это будут ваши проблемы, а не агентства недвижимости.

Какими бы милыми, обходительными и внимательными ни были риэлторы, проверяйте всё сами, будьте начеку, не доверяйте словам и ищите подвох во всем. Это не значит, что все риелторы – обманщики, вовсе нет, есть ответственные и честные, но лучше перестраховаться.

Он собирает для вас документы, показывает объекты и знакомит с продавцами, а вы проверяете и задаете вопросы.

2. В квартире тепло?

Осматривая квартиру и подъезд, поинтересуйтесь, какой толщины стены и перекрытия, из какого материала они сделаны. У стен в старых панельных домах высокая теплопроводность, потому в таких квартирах зимой холодно, а летом жарко. Кирпич и более современные панели лучше держат тепло, вам не придется греть улицу. Если это угловая квартира, спросите, может быть, владельцы уже утепляли стены. Если нет, не исключено, что вам придется делать это за свой счет.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Кто продает квартиру?

Чаще всего квартиру вам показывает риелтор и совсем не обязательно ваш, у продавца он может быть свой, но вы не можете знать об этом вплоть до самой сделки, если не спросите.

Вы можете думать, что приятная женщина, которая любезно рассказывает про квартиру, и есть собственница, а после внесения задатка может случиться сюрприз – настоящим продавцом может оказаться пожилой пьющий мужчина или семья с тремя детьми. Вам нужно сразу узнать, с кем придется заключать договор купли-продажи, это поможет оценить риски.

Поэтому сразу узнайте, кто выступает на стороне продавца – собственники или представитель по доверенности и кто этот представитель: риелтор или кто-то еще. Можно заключить сделку и с представителем, но у него должна быть нотариальная доверенность, в которой написано о праве на продажу именно этой квартиры, каково количество собственников и от всех ли есть доверенность.

Но и тут следует быть осторожным, бывает, что по доверенности квартиры продают мошенники. Они хитростью получают документ и оформляют сделку, хотя собственники квартир даже не в курсе, что она продается, или собственник отозвал доверенность, а мошенник все равно пытается получить деньги в счет оплаты квартиры. Действие доверенности можно проверить в специальном реестре.

Кто собственник квартиры?

Обязательно выясните, кто числится владельцем данного жилья, то есть на кого оформлено право собственности. Это может быть один человек или несколько, нужно узнать обо всех. Проще всего проверить собственников по выписке из ЕГРН, эту выписку может взять кто угодно.

В Росреестре можно заказать и другие выписки, например, как часто квартиру продавали в последнее время.

Если квартира принадлежит одному человеку – всё проще, он и будет стороной договора, можно обойтись без нотариуса, а если у квартиры несколько собственников, тогда сделку нужно оформлять через нотариуса и все должны быть согласны на продажу. В последний день может выясниться, что один из собственников находится в другом городе или против сделки, поэтому проверяйте заранее.

Одна из самых сложных ситуаций, когда в числе собственников несовершеннолетние дети, там подключаются органы опеки и попечительства. Они призваны защищать несовершеннолетних и поставят условия, чтобы продавцы квартиры, которую вы хотите купить, купили себе новую квартиру и выделили там доли, не меньше прежних, для детей.

4. Документы покажете?

Главное, что вам нужно выяснить, – это сколько у квартиры собственников. Если квартиру купили супруги, а теперь, после развода, один из них продает жилье, то вам понадобится согласие бывшего мужа или жены. Если собственниками квартиры также являются несовершеннолетние, продавец должен показать официальное согласие на сделку от органов опеки и попечительства.

Обратите внимание, сколько по времени квартира находится в собственности. Насторожитесь, если ее часто перепродавали. Обязательно узнайте, как жилье попало в собственность последнего владельца: по наследству, договору купли-продажи, была приватизирована. Не было ли претензий на недвижимость со стороны других лиц?

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

С чего начать покупку вторичного жилья?

В каком состоянии находится продавец квартиры?

Чтобы сделку не оспорили, а квартиру не вернули продавцу, он должен понимать смысл своих действий и у него в принципе должно быть право совершать сделки, в том числе по продаже своей квартиры.

Взрослый человек, который приходит на сделку в белой рубашке и адекватно отвечает на все вопросы, может иметь психиатрический диагноз, или страдать от тяжелой болезни, или принимать серьезные препараты, или просто быть в стрессе. Всё это повод признать вашу сделку недействительной, конечно, не автоматически, а через суд и после экспертиз, но такое правда бывает.

Если речь о дееспособности, то подтвердить ее может только специальная экспертиза. Даже нотариус не может этого сделать, хотя риелтор будет убеждать вас в обратном.

Поэтому для надежности запомните, что покупать квартиру может быть рискованно у пожилых людей, у людей с признаками необычного поведения или алкоголизма, а также если квартиру совсем недавно подарили или передали по наследству.

Допустим, ваш продавец дееспособен, пришла пора спросить, в браке ли собственник. Для покупателя это очень важно, ведь если продавец в браке, то может понадобиться согласие супруга на продажу квартиры, причем не устное и даже не просто письменное, а оформленное у нотариуса. Это необходимо, если квартиру покупали в браке, то есть это имущество совместно нажитое и продать его можно только при согласии другого супруга.

Бывают исключения, например, если у супругов есть брачный договор и по нему эта квартира принадлежит кому-то одному или если эту квартиру супругу подарили, тогда согласие не понадобится, но все это нужно проверять.

Бывает, что купили квартиру в браке с одним супругом, продают в браке уже с другим, а потом появляется тот первый супруг и говорит, что он не согласен, таких историй полно и сделку могут признать недействительной.

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника, от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие  наследников).

5. Задаток вернете?

Если вам понравилась квартира, то вы должны внести задаток или аванс, чтобы объект сняли с продажи. Как правило, речь идет о 5-10% от полной стоимости недвижимости, которые вносятся как предоплата по сделке. Если продажа сорвалась, неважно по чьей вине, аванс возвращается. А вот если вы договорились о внесении задатка, а не аванса, и сделка не была заключена по вашей вине, то вы теряете деньги.

Какая у квартиры история?

У каждой «вторички» есть история, бывает, что квартире 20 лет, и за это время ее несколько раз продавали, завещали, наследовали, дарили и делили при разводе. Чем больше сделок, тем больше рисков для следующего покупателя. Если покупателем хотите стать вы, то именно вам важно, что происходило с квартирой, по крайней мере, за несколько последних лет.

Поинтересуйтесь, как приобретал квартиру каждый из предыдущих собственников: это была возмездная сделка, или дарение, или наследство. Дело в том, что при оспаривании безвозмездной сделки квартиру вернут тому, кто ее дарил, а деньги придется возвращать через суд, и не факт, что их удастся когда-нибудь получить.

Даже с куплей-продажей нужно проверять предыдущие сделки, кто продавал квартиру вашему продавцу, был ли тот человек в браке, если согласие супруга на продажу, заплатили ли вообще ему деньги, есть ли расписка.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Конечно, не все этапы можно проверить, но стоит хотя бы попробовать, по справке из Росреестра можно узнать, какие сделки были с квартирой за последнее время, и если за пару лет её продавали несколько раз, это, как минимум, повод задуматься.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector