Ипотека в черногории

Советы по приобретению недвижимости в Черногории

Недвижимость в Черногории сейчас предлагают многие риэлторы, которые самостоятельно ведут строительство или работают со своими черногорскими коллегами. Поэтому присмотреть жилье в этой стране можно, не пересекая границы родины. Для этого можно обратиться к интернет-каталогам зарубежной недвижимости или посетить офис риэлтора и выбрать подходящий вариант.

Уже на этой стадии можно подписать предварительный договор и внести задаток в размере 10% от стоимости объекта. Однако при этом следует учитывать риски, и покупателю все же рекомендуется приехать для личного просмотра объекта. Процедура заключения предварительного договора подробно рассмотрена ниже.

В Черногории покупка строящегося жилья пользуется большим спросом. В зависимости от застройщика форма договора может меняться: это либо предварительный договор купли-продажи, либо договор инвестирования/соинвестирования, либо договор участия в долевом строительстве. Все эти формы разрешены законодательством.

В договоре прописываются площадь, границы приобретаемой собственности, отделочные материалы, из которых строится объект, сроки оплаты и штрафные санкции в случае задержки платежей со стороны покупателя или строительства со стороны продавца. Основная обязанность покупателя – своевременные выплаты по договору.

После приемки объекта государственной комиссией покупатель подписывает акт сдачи-приемки жилья, проверяя его соответствие договору. После этого по стандартной схеме, уже описанной выше, проходит процедура оформления владения в собственность. Юридически покупатель становится собственником только с момента кадастровой регистрации.

Правда, существует тонкость: все зависит от того, как застройщик оформляет конкретный объект. Поэтому следует уточнить у застройщика, освобождается ли покупатель от данного налога.

Ипотека в черногории

Несмотря на то, что законодательством Черногории разрешена продажа земельных участков под застройку иностранцам, процесс согласования и получения разрешения на строительство трудоемок и занимает много времени.

Для решения этого вопроса можно нанять специалиста. При наличии готового проекта все согласования можно получить буквально за один-два месяца (при утвержденном на эту территорию детальном урбанистическом плане застройки территорий).

Для получения разрешения на строительство необходимо согласование с местными органами власти. Для этого прежде всего надо получить Решение о местоположении в местном муниципалитете, куда подается заявление вместе с копиями Листа непокретности и плана из кадастра. Однако если объект, который предполагается построить, превышает пять этажей, а площадь его больше 500 кв.

Решение о местоположении подтверждает, что на данном участке можно вести строительство, описывает градостроительные технические условия и срок действия документа, который составляет один год. За это время надо пройти процедуру окончательного согласования и получить разрешение на строительство, потому что само Решение о местоположении таковым не является.

После получения Решения о местоположении следует начать разработку Главного проекта, который включает в себя целый ряд документов (архитектурно-градостроительное обоснование, расчет нагрузок металлических конструкций, согласование инженерно-технических условий водо- и энергоснабжения, согласование с противопожарной службой и т. д.).

Ипотека в черногории

Проект должен быть или заказан, или заверен в лицензированной проектной фирме. Впоследствии Проект подается на согласование в муниципалитет, где назначается комиссия, проверяющая всю техническую документацию на соответствие строительным нормам, необходимость согласований с другими госучреждениями, определяется размер платежей (налогов на строительство) в бюджет и выносится решение о выдаче градостроительного согласования.

Описанная процедура получения разрешения на строительство включает в себя множество инстанций. Но уже более полутора лет назад принят закон, по которому все согласования  производят работники отделов урбанизма.

По нему владелец проекта должен общаться с властями всего три раза:

  • при подаче проекта на проверку
  • при подписании договора с мэрией (общиной) об оплате однократного налога на строительство
  • после оплаты налога – при получении строительного разрешения и разрешения на эксплуатацию объекта

Для объектов площадью менее 500 кв. м. отменяется обязательный экспертный надзор и прием технической комиссией.

Техническая комиссия, которая выдавала согласование на строительство, принимает дом при сдаче в эксплуатацию и выдает документ, который фиксирует выполнение строительства и оплаты всех необходимых платежей в соответствии с выданным разрешением – «Употребну дозволу». Далее дому присваивается адрес, который будет зафиксирован в кадастре.

Помочь в согласовании всех процедур в местных органах и ввести жилье в эксплуатацию может строительная компания. Сейчас в Черногории услуги по строительству предлагает множество компаний, но качество строительных работ и соответствие графику может гарантировать только лицензированная фирма.

При строительстве жилого дома из кирпича и бетона себестоимость квадратного метра начинается от €400.

  • Читайте специальную инструкцию о том, как построить дом в Черногории
  1. При выборе недвижимости в Черногории обязательно нужно проверять ее юридическую чистоту в связи с наличием в данной стране так называемых “родовых домов”, которые принадлежат одновременно нескольким родственникам. То есть можете заплатить деньги одному из родственников, а потом выяснится что недвижимость все еще принадлежит (хотя бы частично) другим родственникам.
  2. Иностранцам нельзя покупать в Черногории земельные участки размером более половины гектара.
  3. Если недвижимость покупается в коммерческих целях, то есть с целью получения в дальнейшем прибыли от нее, то наиболее целесообразно приобретать подобную недвижимость в развивающихся курортах Черногории (в которых еще цены на нее не так высоки), потому что, например, в Будванской ривьере (Будва, Бечичи, Святой Стефан, Рафаиловичи) цены уже сейчас бьют все рекорды.

Родная для нас Черногория

Черногория является православной страной, 1% населения которой является русскоязычным. Русских туристов там очень любят. Дело в том, что царская Россия очень много помогала Черногории, в том числе помогла ей избавиться от турецкого рабства. Следы пребывания русских есть повсюду в Черногории — в виде памятников, различных строений.

2/3 отдыхающих в Черногории — это русские или украинцы, а остальная 1/3 — выходцы из стран бывшей Югославии, в основном сербы (большинство из которых также отлично знает русский язык). Англоговорящих иностранцев можно встретить в Черногории, пожалуй, только на экскурсиях в древний город Котор. Поэтому имейте ввиду, что если хотите потренировать свои знания английского языка во время пребывания в Черногории, то поговорить там на нем будет особенно не с кем (стандартные фразы с обслуживающим персоналом не в счет).

Иностранцам в Черногории можно приобретать не только жилую, но и коммерческую недвижимость (в отличие, скажем, от ипотеки на Мальте, где иностранцам можно приобретать только жилую недвижимость).

Условия ипотечного кредитования для иностранцев в Черногории следующие:

  • процентная ставка по ипотечному кредиту – 7-8% годовых,
  • срок кредитования – до 10 лет,
  • максимальная сумма кредита – 50% от стоимости недвижимости,
  • размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать половины вашего ежемесячного дохода,
  • размер ежегодного налога на собственность в Черногории — 0,08-0,8% от суммы сделки.

Если рассматривать размер первоначального взноса и максимальный срок кредита, то условия ипотеки для иностранцев в Черногории не такие выгодные, как в других странах Европы, но в принципе они все равно достаточно лояльные.

Ипотека в Черногории

Еще до того, как в Черногории официально появилась ипотека для иностранцев, в этой сфере в данной стране уже достаточно давно имелся способ получения жилищного кредита, который не теряет актуальности и по сей день. Он заключается в регистрации в Черногории юридического лица с дальнейшим получением ипотечного кредита на постройку дома.

Алгоритм действий при данном способе следующий. Сначала регистрируете юридическое лицо как иностранец, затем покупаете приглянувшийся земельный участок. Затем согласовываете проект дома с планом застройки близлежащего города и его окрестностей. После этого и происходит расчет конкретной суммы займа.

Если сумма требуемого займа меньше 900 тысяч евро, то вопрос с выдачей подобного кредита решается очень просто и менее чем за неделю. Кредит на большую сумму потребует более длительного рассмотрения. Срок кредитования при данном способе получения кредита составляет 5-10 лет, процентная ставка — 8-9%.

После кризиса получить ипотечный кредит иностранным гражданам стало практически невозможно.

Однако черногорские банки заинтересованы в кредитовании инвестиционного строительства. Прямую ипотеку для иностранцев банки почти не предоставляют, но застройщики предлагают во многих случаях беспроцентную рассрочку платежа или оплату по графику. До окончательного расчета имуществом можно пользоваться, но переоформить его на себя можно только после окончательной выплаты.

В России ипотечных программ для покупки иностранной недвижимости нет, поэтому здесь можно лишь получить долгосрочный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Как добраться

В Черногорию из России ведет множество путей. В эту балканскую страну можно отправиться на автомобиле, автобусе, поезде или самолете.

Автомобиль

Путешествовать на автомобиле можно при наличии шенгенской визы. Чтобы добраться до Черногории, можно пересечь границы:

  1. Беларуси, Польши, Словакии, Австрии, Венгрии, Сербии
  2. Беларуси, Польши, Германии,  Австрии, Венгрии, Хорватии
  3. Беларуси, Польши, Словакии или Германии,  Австрии, Италии – оттуда на пароме в Черногорию
  4. Из Санкт-Петербурга на пароме можно добраться до немецкого Ростока и оттуда двигаться в южном направлении. Такое путешествие может занять три-четыре дня с остановками.

Железная дорога

С июня 2009 года ходит прямой поезд Москва – Бар. Билет туда-обратно стоит €300. Время в пути составит от 54 до 60 часов. Также из Москвы можно доехать до Белграда, а там пересесть на поезд до Подгорицы или Бара. Время в пути – два с половиной дня с пересадкой. Для такого путешествия вам потребуется шенгенская виза.

Автобус

Для проезда на автобусе также нужна шенгенская виза. В летний период в Черногорию следуют автобусы из Беларуси и Украины. Отсюда доехать до Черногории можно за два дня. Регулярные автобусные рейсы направляются и из соседних стран – Сербии, Хорватии, Боснии и Герцеговины.

Авиаперелет

Ипотека в черногории

Прямые регулярные рейсы в город Тиват, расположенный на побережье, и в столицу страны Подгорицу осуществляют из Москвы авиакомпании Аэрофлот, Montenegro Airline и S7. Черногорская компания Montenegro Airline совершает рейсы как в Москву, так и в Санкт- Петербург.

Помимо этого летом в страну открыто множество чартеров, билеты на которые находятся в прямой продаже. Время полета – три часа. Стоимость чартера из Москвы в оба конца составляет около €300, из Санкт-Петербурга дороже, примерно на €100.

Открытие банковского счета

Расчеты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме. Переводить деньги вы можете как со счета в вашей родной стране, так и со счета в черногорском банке. Его открытие займет десять минут, потребуется только загранпаспорт.

Перевод денег из России в Черногорию обойдется в сумму чуть больше €100. При перечислении средств необходимо письмо от налоговой инспекции о том, что они уведомлены об открытии счета за рубежом. Перевод денег из России обойдется в сумму от 0,3% до 2%, но не более €200.

Обычно перевод со своего счета в России на свой же счет в Черногории вопросов не вызывает. Также вопросов не возникает в случае оплаты напрямую продавцу. В этих случаях документов о происхождении средств не требуют.

Личный опыт в посещении Черногории

Я отдыхал в Черногории в конце июня-начале июля 2013. Останавливался в отеле Подострог (3 звезды) в Будве. Отель бюджетный, но по соотношению цена/качество один из лучших в Будве. К  его недостаткам можно отнести только лишь маленькие номера (может быть для кого это очень критично, но кровать в номере все равно очень большая и удобная) и отсутствие бассейна, но в целом европейский уровень сервиса радует.

Питание не очень разнообразное, но весьма неплохое. Кому интересны более дорогие отели (4 звезды) могу порекомендовать Iberostar (один из немногих отелей Черногории где есть система питания “все включено”) и Sentido Tara, расположенные местечке Бечичи (15 минут ходьбы от Будвы). Есть еще отель Ривьера, расположенный в местечке Петровац, который по рейтингам и отзывам занимает очень неплохое везде место, но просто мне городок Петровац как то не очень понравился (я туда приезжал на 1 день из Будвы) — скучноватый какой то городок, пляж маленький и горы как то не очень красивые, унылые (лично мне, например, очень нравится когда в море купаешься и любуешься на красоту гор — а в Будве и Бечичи вид с моря на горы очень красивый).

Раньше, говорят, пока Черногория не вступила в Евросоюз, там было достаточно дешево отдыхать. А как только официальной денежной единицей в Черногории стала евро, то и отдых в ней стал значительно дороже. Более того, после того как Хорватия в начале 2013 года присоединилась к Шенгенской зоне и, соответственно, для отдыха в ней стало уже необходимо оформлять Шенгенскую визу, значительная часть туристического потока, который намеревался ехать отдыхать в Хорватию, перенаправился в Черногорию, еще больше увеличив цены на отдых в ней.

Я своими глазами убедился в том, насколько много людей не хотели оформлять Шенгенскую визу. Отдых на Кипре примерно в это же время обошелся бы примерно на 30% дешевле. Соответственно, летом 2013 года пляжи в Черногории были переполнены, а в соседней Хорватии пустовали. Честно говоря, в плане природы, культуры и архитектуры это очень похожие страны, поэтому я не вижу разницы в какой из них отдыхать поэтому тоже выбрал Черногорию, для въезда в которую не нужна виза.

Всего в Черногории турфирмы предлагают около 10-12 различных экскурсий, соответственно, за один отдых их все объехать не удастся, даже если по описанию вам понравится всего половина из них. Например, я отдыхал 10 дней и за это время успел съездить на 3 экскурсии: монастырь Острог, Цетинье деревня где пршут делают древний город Котор и экскурсия на корабле по Бока-Которской бухте.

Лично мне из всего этого больше всех понравился древний город Котор (может, конечно это из-за того что я в других странах Европы не бывал) — созерцание средневековых зданий и красоты Бока-Которской бухты произвело на меня неизгладимое впечатление. Считаю что Черногория не очень подходит для такого чисто пляжного отдыха за которым можно съездить, например в Турцию, тем более что Адриатическое море, омывающее Черногорию, считается достаточно прохладным, поэтому в любой момент даже летом температура воды в нем может стать не очень комфортной для купания.

Конечно покупаться в море и позагорать можно и в Черногории, но при этом, на мой взгляд, желательно съездить хотя бы на 2-3 экскурсии — в Черногории действительно очень красивых мест, которые стоит посмотреть. Еще мне нравилось путешествовать по разным пляжам в Черногории (до некоторых пешком доходил, до некоторых на автобусе доезжал) — у каждого пляжа в Черногории своя уникальная природа, поэтому создается впечатление что каждый раз отдыхаешь совсем в другом месте.

Особенно мне понравился так называемый “розовый пляж” около отеля-острова для миллионеров Святой стефан — на нем часть гальки красная, поэтому и создается впечатление его “розовости”. Да и сам отель Святой стефан стоит посмотреть вблизи — дополнительный стимул к тому чтобы приехать и покупаться на этом пляже хотя бы полдня.

Ну и далее приведу часть своих личных фотографий, сделанных мною во время отдыха в Черногории.

Вид с городского пляжа Будвы

Одно из самых почитаемых святых мест в Черногории — монастырь Острог, весьма необычно смотрится — как будто вырублен прямо в скале

Святой Стефан — остров-отель для миллионеров, визитная карточка Черногории,около него красивый пляж необычного цвета

Пляж около отеля Iberostar, там, кстати на заднем плане строящееся здание — это апартаменты, которые можно приобрести в частную собственность

Престижные яхты на причале Будвы

Вид на Будву со стороны старого города

Городской пляж Петроваца (слева) — на мой взгляд тесноват для такого города, и пляж Лучица (справа), о котором так много пишут в сети, но который меня также не впечатлил

Здание в городе Цетинье с надписью на русском языке

Один из храмов в древнем городе Котор

Вид на горы с древнего города Котор

Еще одна визитная карточка Черногории — танцовщица на фоне старого города Будвы

Парусник в Бока-Которской бухте (слева) и одно из самых узких мест этой бухты (справа), вид с моря

Заключение договора купли-продажи

Как только объект выбран, покупатель подписывает предварительный договор (predugovor), где фиксируются его обязанности и описывается приобретаемая недвижимость, ее цена и условия оплаты. В этот момент оплачивается резервационный взнос («капара» – залог) в размере 10% от стоимости недвижимости.

Если же от сделки отказался продавец, он обязан вернуть несостоявшемуся покупателю взнос, но не более чем в двойном размере (если это оговорено в предварительном договоре). Поэтому пункт о внесении задатка должен быть внесен в договор, или с продавца необходимо взять соответствующую расписку.

Для проведения сделки с недвижимостью и получения права собственности в Черногории от покупателя необходим заграничный паспорт, а от продавца – Лист непокретности (свидетельство о праве собственности). Этот документ описывает имущество (метраж, описание участка, информация о владельце, кадастровый номер). Также в нем содержатся записи о существующих обременениях и ограничениях объекта (в случае их наличия).

Подписание и предварительного, и окончательного договора (glavni ugovor) происходит только на территории Черногории, в присутствии обеих сторон или их представителей по доверенности.

Подписи заверяются официальной печатью нотариуса. После подтверждения права продавца на недвижимость соответствующим документом в местном муниципалитете определяется стоимость недвижимости.

Оценочная стоимость определяется в налоговой инспекции («порезска управа») муниципалитета и в целом соответствует реальным ценам на рынке. Она может быть как выше, так и (очень редко) ниже заявленной в договоре.

В случае выявления расхождений цены сделки по договору с ее оценочной стоимостью (занижение), начисление налога производится по оценочной стоимости объекта.

После того как покупатель внес указанную в договоре сумму, он подает документы на изменение информации о собственнике недвижимости в кадастре. Только после этого покупатель получает абсолютные права на приобретенный объект недвижимости.

Сопутствующие расходы

По сравнению с другими странами расходы на покупку недвижимости и оформление ее в собственность в Черногории низкие. Как было сказано выше, размер налога на оборот недвижимости (передачу права на собственность) составляет 3% от стоимости недвижимости. Для внесения налога налоговая инспекция отправляет на адрес покупателя квитанцию (“решение”), предшествует этому выход оценочной комиссии непосредственно на объект.

Оплатить данный вид однократного налога необходимо в течение 15 дней после получения квитанции. Если в течение двух месяцев платеж не произведен, начинается начисление пени (0,03% за день просрочки). Поэтому если вы не получили квитанцию по почте, необходимо обратиться в налоговую инспекцию лично.

Стоимость услуг адвоката, занимающегося подготовкой договора купли-продажи, составляет от €100 до €500 за сделку, хотя большинство компаний готовы предоставить такие услуги бесплатно. Регистрационный сбор за нотариальное заверение в суде составляет около 0,5% стоимости имущества по договору. Занесение в Кадастровую книгу и заверение расписки о получении денег (если она есть) также потребуют некоторой незначительной суммы.

Услуги риэлтора оцениваются в 3-5%. В Черногории они обычно оплачиваются продавцом (на первичном рынке). На вторичном рынке часто платит и покупатель.

Аренда в Черногории

Тем, кто пока не решился на покупку черногорского дома, можно для начала провести здесь отпуск, сняв жилье внаем, тем более что аренда здесь – одна из самых недорогих в Европе. Приличная квартира в приморском городе обойдется в сумму около €50 в день, можно найти и более демократичные варианты.

Найти пристанище можно и по приезду (повсюду можно встретить табличку «собе» – «сдается»), договорившись обо всем с хозяином самостоятельно. Но часто такое жилье находится не на берегу, а на возвышенности, поэтому обратная дорога к дому может превратиться в «восхождение на Голгофу». Все-таки лучше побеспокоиться об аренде заранее и снять жилье через интернет, обратившись к риэлтору или в турфирму.

Еще один вариант – обратиться к доскам объявлений в интернете, где можно найти российских владельцев недвижимости в Черногории и договориться с ними об аренде.

Много предложений по аренде квартир в Будве и ее окрестностях, а в другом регионе страны – Боко-Которской бухте – чаще сдаются виллы, стоимость которых варьируется от €100 до €300 в день.

  • Ознакомьтесь с новым важным законом, по которому недвижимость без разрешения на строительство в Черногории можно легализовать.

За помощь в написании статьи благодарим Алексея Смирнова, компания Adriatik Stroinvest, и Сергея Иванова, компания Com Bi Com.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector