От чего зависит процентная ставка по ипотеке

Банковские факторы

Основным направлением деятельности кредитных учреждений является получение денег из денег.

Это действительно так. Определенную часть (разрешенную по результатам управленческой отчетности) денежных средств, привлеченных банками, выдают в кредиты населению и юридическим лицам.

Обратная сторона вопроса очевидна: чем дешевле кредитному учреждению обходятся привлеченные средства, тем меньше буде процентная ставка по ипотекам.

Остается банальный вопрос в существовании «аппетитов» высшего руководства финансовых учреждений, ведь именно они утверждают стратегическую политику своих компаний.

В отношении банковских учреждений существует два основных канала поступлений денежных средств.

От чего зависит процентная ставка по ипотеке

Первый — это финансирование центральным банком. Естественно, деньги даются не просто так, за пользование практически государственными деньгами банки оплачивают такое же вознаграждение в размере ключевой ставки.

Второй источник поступления средств в банковский сектор — это депозиты физических и юридических лиц. Именно вклады участвуют в операционной деятельности банка, так как в договорах сотрудничества прописывается конкретный срок, в течение которого учреждение может использовать свои средства.

Используя три параметра, можно вполне судить о том, насколько банк лоялен к своим клиентам и настроен стратегически:

  • Размер ключевой ставки, которая устанавливается Центробанком;
  • Максимальные ставки по депозитам;
  • Минимальные ставки по ипотечным кредитам.

При изучении действующих предложений банка по выдаче кредитов на приобретение (улучшение) жилья, можно проверить разрывы между этими параметрами.

В случае, если, отрыв от реальности существенный, скорее всего, связываться с таким банком явно не стоит. Конкурентными отличиями банк явно не наделен, соответственно, выгоду искать в таком месте не имеет смысла.

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

  • при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
  • при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

  • избегать общения с банком;
  • брать новые кредиты на погашение старого;
  • доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.

Сама по себе процентная ставка по ипотеке будет определяться несколькими факторами. Прежде всего – это уверенность банка в том, что соискатель вернет долг без нарушений. О надежности заемщика кредитор станет судить, основываясь на его официальных доходах, которые должны более, чем вполовину превышать будущие ежемесячные взносы. Кроме того,

, обратившегося за ипотекой, должна быть без «пятен» от прошлых просрочек. Повлияет на годовую ставку и валюта займа. Так, рублевая ипотека всегда будет дороже той, что оформлена в иностранных денежных единицах. Однако не нужно забывать о том, что валютные кредиты слишком рискованны, особенно если они оформлены более, чем на 3 года.

Следует отметить, что наиболее дешевая ипотека выдается сроком до 15 лет включительно. Если заем оформляется на 15-25 лет, то годовая ставка возрастает на 0,5-1%. Растягивание кредитных отношений с банком до максимального тридцатилетнего срока приведет к удорожанию займа еще на столько же. Состояние приобретаемого жилья также отразится на процентной ставке.

К примеру, на покупку квартир в зданиях старше 30 лет получить ипотеку практически невозможно – даже под высокий процент. В остальном же на стоимость займа повлияет район расположения дома, этажность квартиры, ее состояние, удобства. Все эти факторы влияют на ликвидность жилья, а чем выше будет этот показатель, тем лояльнее окажется банк, ведь высоколиквидный залог всегда проще продать, возникни такая необходимость.

Актуальные ставки по ипотеке

Закрытие программы «ипотека с господдержкой» не повлияла на повышение ставок в банках. Рынок адаптировался, и большинство банков предлагают ипотечный кредит по ставкам ниже субсидированных государством. Проценты активно снижаются вслед за ставкой ЦБ.

Актуальные ставки по ипотеке 2018 вы можете посмотреть в таблицах далее. Рейтинг можно сформировать по нужному параметру. Сравнение происходит по ставке, первому взносу, возрасту, стажу. Прежде чем определить лучшие предложения посмотрите в примечания. Наш рейтинг содержит там информацию о том, как происходит уменьшение ставки или увеличение конкретно в нужном банке.

Готовое жилье

Банк Базовая ставка, % ПВ, % Стаж, мес Возраст, лет
Сбербанк 9,2 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9.2 20 6 21-60
Росбанк 10.74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9.1 15 6 21-65
Абсалют банк 10.75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9.8 20 4 21-65
Дом.РФ 9.4 15 3 21-65
Уралсиб 9.49 10 3 18-65
Ак Барс 9.2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9.49 20 3 21-75
ФК Открытие 9.2 15 3 18-65
Связь-банк 9.3 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9.8 10 6 21-65
Металлинвестбанк 9 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 15 4 21-65
СМП банк 9,5 15 6 21-65
Юникредитбанк 9,4 20 6 21-65
Альфабанк 9,19 15 6 20-64

Новостройка

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет
Сбербанк 9,3 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9,2 20 6 21-65
Росбанк 10,74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9 20 6 21-65
Абсалют банк 10,75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9,15 15 4 21-65
ДОМ.РФ 8,9 15 3 21-65
Уралсиб 9,49 10 3 18-65
Ак Барс 9,2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9,49 20 3 21-75
ФК Открытие 8,8 15 3 18-65
Связь-банк 9,2 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9,8 15 6 21-65
Металлинвестбанк 9,1 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 20 4 21-65
СМП банк 10,99 15 6 21-65
Альфабанк 9,29 15 6 20-64
Юникредит банк 9,4 20 6 21-65

Военная ипотека

Рейтинг ипотечных программ по военной ипотеке на стандартных условия представлен ниже.

Банк Ставка, % Сумма, тыс. руб. ПВ, % Ставка на готовое жилье, % Примечание
ДОМ.РФ 9,1 2758 20 9,1
Банк Россия 8,5 2900 10 8,5
ВТБ 8,8 2840 15 8,8 если выходит из НИС ставка 0,3%
Газпромбанк 8,8 2814 20 8,8
Банк Зенит 9,1 3570 20 9,1 Возможно оформить ипотеку до 7 млн по специальной программе Семейный.
Банк Открытие 8,8 2800 20 8,8
РНКБ 9,15 2565 10 9,15
РоссельхозБанк 8,75 2700 10 8,75
Сбербанк 8,8 2629 15 8,8
Связь Банк 8,6 2874 20 8,6
Абсолют банк 10,6 3075 20 10,6
Банк Санкт-Петербург 10 2800 15 10
Уралсиб 9,4 3142 20 9,4

Как можно изменить процентную ставку по действующему кредиту

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Изменение процентной ставки по ипотеке напрямую будет зависеть от влияния различных внешних факторов. Чаще всего, по каждому заемщику вопрос рассматривается индивидуально и первым показателем является хорошая кредитная история на момент выдачи займа и полностью выплаченные текущие проценты.

Существуют несколько снижения процентов по ипотеке:

  1. Согласно условиям договора. Если в ипотечном договоре прописаны условия снижения ставки по ипотеке, то если их выполнить, то банк обязан произвести данное снижение. Например, часто банки выдают ипотеку на период стройки под более высокий процент, если предоставить нужный пакет документов в банк после завершения строительства, то банк обязан снизить ставку.
  2. Рефинансирование. Новые клиенты для банка достаточно дороги, с точки зрения привлечения. Выдача займа новому заемщику сопряжена с риском просрочек и дальнейших проблем с возвратом, поэтому, если вы хотите снизить процент, то рассмотрите рефинансирование ипотеки в Сбербанке, например. Очень выгодные условия сейчас.
  3. Реструктуризация. Если вы не можете по тем или иным условиям платить, то рекомендуем обратиться в банк с заявлением на снижение процента, чтобы уменьшить долговую нагрузку с помощью реструктуризации текущей задолженности.
  4. Судебный порядок. Снизить ставку можно в судебном порядке. Если вам нечем платить ипотеку или вы решили подать на банкротство физического лица по ипотеке, то есть вариант урегулировать отношения с банком через суд. Тут вам нужен опытный ипотечный юрист. Записаться на бесплатную консультацию к нему можно прямо у нас на сайте в специальной форме. Также он поможет вернуть излишне начисленные проценты и сделать так, что пени и штрафы по просрочке начисляться не будут.

Ждем ваших вопросов в комментариях.

Они вам очень помогут сделать правильный выбор. Будем признательны за оценку поста и репост в социальных сетях.

Какие бывают ставки

Процентная ставка по ипотеке в  банках является показателем будет ли займ выгодным. Давайте разберем, какие их виды, вообще, существуют.

Ставки банков по ипотеке могут быть следующими:

  • фиксированная ставка по ипотечному кредиту;
  • плавающая процентная ставка.

В первом случае, речь идет о процентной ставке по ипотеке, которая прописывается в кредитном договоре и остается неизменной в течение всего срока возврата займа. Заемщик имеет представление о том, какой размер выплаты будет в первый день, а какой через 15-20 лет.

Плавающая ставка по ипотеке состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть остается неизменной на протяжении всего периода кредитования, а переменная меняется в зависимости от динамики различных рыночных показателей. Изменения происходят, чаще всего раз в квартал или раз в полугодие.

Плавающая процентная ставка по ипотеке в банках зависит от такого показателя, как Mosprime. Данный индикатор является ставкой, которая определяется Национальной валютной ассоциацией. Если составляющие ставки снизятся, то и сам показатель станет меньше.

Плавающая ставка по ипотеке довольно рискованный шаг. Неизвестно, в какую сторону повернется показатель её определяющий, поэтому будьте уверены в своих силах прежде, чем выбирать такую ипотеку.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

От чего зависит ставка

При предоставлении займа на жилье существует ряд параметров, которые позволяют снизить базовую ставку. Банк, предоставляющий кредит, может предлагать более льготные условия определенным категориям заемщиков. Как получить минимальный процент мы расскажем далее.

  • Срок кредитования. Ряд банков предлагают более льготный процент при оформлении ипотеки на меньший срок. Есть градация на 5-10-20 и более лет. Чем меньше срок, тем меньше ставка.
  • Первоначальный взнос. Часто в банках дается скидка от 0,2 до 0,5% при оплате большего, нежели стандартного, первого взноса. Обычно скидка начинается от 30% ПВ и выше.
  • Зарплатный проект. Некоторые банки дадут скидку до 0,5%, если у заемщика есть зарплатная карта банка.
  • Единоразовая комиссия. Существует целый пул банков, которые предлагают за 3-4% процента от суммы кредита снизить процентную ставку на 1,5%. Заемщик выплачивает комиссию сразу, а потом погашает кредит по сниженной ставке. Тут нужно все хорошо посчитать, прежде чем делать выбор.
  • Ипотечная программа. Для поддержки молодых семей и определенных категорий граждан существует целый ряд специальных программ, которые позволяют получить льготную ипотеку.
  • Партнер банка. Если подать заявку не напрямую в банк, а через партнера, то можно получить скидку до 1% от ставки. Это можно сделать прямо у нас на сайте. Достаточно использовать наш сервис «Заявка на ипотечный кредит». Данный сервис позволит вам подать заявку на ипотеку сразу вовсе банки и получить скидку.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

Банковские факторы

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Задумываясь об оформлении ипотеки, помимо процентной ставки нужно также учитывать и другие сопутствующие затраты, которые отразятся на конечной стоимости займа. Во-первых – это оплата услуг оценщиков, которые установят для банка оценочную стоимость недвижимости. Во-вторых – это покупка страховых полисов, которых по требованию кредитора может оказаться несколько. При этом, если страховать вас будет партнерская фирма, то цена на ее услуги может оказаться выше, чем обычно.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector